Werbungskosten durch Wohnungsreparaturen nach Auszug des Mieters und vor Eigennutzung

Leitsätze (amtlich)

1. Aufwendungen für Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung kleinerer Schäden und Abnutzungserscheinungen, die der Steuerpflichtige an einer bisher vermieteten Wohnung vor deren eigenen Nutzung durchführt, sind grundsätzlich keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Bestätigung des BFH-Urteils vom 7.11.1995, IX R 81/93, BFH/NV 1996, S. 533).
2. Die Einbehaltung einer Mieterkaution führt zu einer Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Reparaturen, die mit Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, führen grundsätzlich zu Werbungskosten.
3. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, insbesondere eines mutwillig verursachten Schadens, können Werbungskosten sein.

Sachverhalt

Der Kläger und seine Ehefrau sind Eigentümer eines Einfamilienhauses, das sie bis zum 1.9. 1988 als Wohnung nutzten. Anschließend vermieteten sie das Haus bis zum 15.11.1991. Danach nutzten die Eheleute das Haus wieder zu eigenen Wohnzwecken. Schönheitsreparaturen hatten die Mieter zu tragen. Von der Kaution von 4500 DM behielt der Kläger 1000 DM zur Durchführung von Renovierungsarbeiten zurück, die die Mieter nicht vorgenommen hatten. Für das Streitjahr 1991 machten der Kläger und seine Ehefrau im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen für Schönheitsreparaturen von 5 319 DM, Heizungsreparaturen von 433 DM und Kosten wegen Hausübergabe (Fahrtkosten und Mehrverpflegungspauschale) von 814 DM geltend, ferner die Kosten der Erneuerung der Küche von 8 932 DM. Für das Streitjahr 1992 machten sie Erhaltungsaufwendung von 2 309 DM (davon 513 DM Container für Bauabfälle) geltend. Das Finanzamt berücksichtigte diese Aufwendungen nicht. Die Klage hatte nur insoweit Erfolg, als das FG die Kosten der Heizungsreparatur und die Fahrtkosten als Werbungskosten anerkannte^[1]. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG.

Entscheidungsgründe

Nachdem durch die Nutzung der eigenen Wohnung zu Wohnzwecken der Tatbestand des § 21 EStG nicht mehr verwirklicht wird^[2], sind Aufwendungen des Steuerpflichtigen, die damit im Zusammenhang stehen, seinen Lebensführungskosten zuzurechnen und damit keine Werbungskosten. Zu Recht ist das FG davon ausgegangen, dass Aufwendungen, die der Steuerpflichtige für die Renovierung einer Wohnung vornimmt, die er alsbald selbst bewohnen will, mit Rücksicht auf diese Nutzung tätigt und diese mithin privat veranlasst sind. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn diese Aufwendungen erforderlich waren, um kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen durch den vorherigen Nutzer der Wohnung zu beseitigen^[3]. Das gilt auch dann, wenn vertragsgemäß der Mieter diese Reparaturen sowie allgemein Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen. Gerade derartige Aufwendungen werden erfahrungsgemäß mit Rücksicht auf den persönlichen Geschmack und die Qualitätsanforderungen des Steuerpflichtigen gemacht^[4]. Von diesem Grundsatz sind im Streitfall zwei Ausnahmen zu machen:

1. 1. Trägt der Mieter die Kosten derartiger Aufwendungen des Steuerpflichtigen (Vermieters), hier z.B. durch Einbehalt der Kaution, dann sind sie im Ergebnis nicht anders zu behandeln, als habe der Mieter sie selbst aufgewendet; denn wirtschaftlich sind diese Alternativen gleichwertig. Hätten die Mieter im Streitfall die Schönheitsreparaturen selbst getragen, hätten ihre Aufwendungen beim Steuerpflichtigen weder zu Einnahmen noch zu Werbungskosten geführt. Wenn im Streitfall die Kaution zu Recht als Einnahme erfasst worden ist, müssen folglich auch die damit finanzierten Aufwendungen bis zu diesem Betrag als Werbungskosten berücksichtigt werden.
2. 2. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, sind Werbungskosten. In diesen Fällen tritt die Veranlassung der Aufwendungen durch die Vermietung so offenkundig in den Vordergrund, dass die Mitveranlassung durch die zukünftige private Nutzung von untergeordneter Bedeutung ist. Soweit nicht bei Schäden dieser Art Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG in Anspruch genommen werden, kann der Steuerpflichtige Aufwendungen lediglich in Höhe der Reparaturaufwendungen geltend machen. Soweit die Aufwendungen des Steuerpflichtigen den Wert des zerstörten Wirtschaftsgutes übersteigen, kommt eine Berücksichtigung als Werbungskosten unter dem Gesichtspunkt der Schadensbeseitigung nicht in Betracht, auch wenn sie grundsätzlich deshalb Erhaltungsaufwendungen darstellen, weil sie den ursprünglichen Zustand lediglich in zeitgemäßer Form wieder herstellen^[5]. Der Senat kann aufgrund der Tatsachenfeststellungen des FG nicht beurteilen, ob die Aufwendungen des Klägers und seiner Ehefrau zur Beseitigung der Mieterschäden diese Voraussetzungen erfüllen. Die Sache geht daher zur N...