Wege aus der Krise / 7.3.2.2 "Qualifizierter" Zeitmietvertrag

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Eine Befristung ist also zulässig, wenn der Vermieter in absehbarer Zeit

• Eigenbedarf geltend machen wird,
• das Mietobjekt umfassend sanieren bzw. modernisieren will oder
• das Objekt zur Unterbringung von Angestellten benötigen wird.

Die Befristung ist nur zulässig, wenn dem Mieter bei Vertragsabschluss die Befristungsabsicht des Vermieters schriftlich mitgeteilt wurde. Soll die Befristung den Zeitraum eines Jahres übersteigen, muss sich die Mitteilung bereits im Mietvertrag finden bzw. diese fest mit dem Mietvertrag verbunden werden.

Ist die Befristungsabrede unwirksam, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann dann von Mieter und Vermieter nach Maßgabe der §§ 573 ff. BGB ordentlich gekündigt werden.

Wichtig

Leidet die Befristungsabrede unter formalen oder inhaltlichen Mängeln, ist eine Umdeutung in einen befristeten Kündigungsverzicht möglich.^[1] Eine entsprechende Umdeutung ist insbesondere möglich, wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Interesse am längerfristigen Bestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck gebracht hat.^[2] Mit Abschluss eines Mietvertrags geht der Mieter nämlich stets das Risiko ein, dass der Vermieter wegen eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis kündigt. Insoweit kann es durchaus im Interesse des Mieters sein, zunächst einmal für einen gewissen Zeitraum keiner Gefährdung des Mietverhältnisses ausgesetzt zu sein.

[1] BGH v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12, ZMR 2014, 191.

[2] LG Fulda v. 20.11.2015, 1 S 106/15, ZMR 2016, 203.