Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt.
Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welcher Frist der Vermieter zu reagieren hat. Die Bestimmung des § 314 Abs. 3 BGB regelt hier reichlich wenig konkret, dass der Berechtigte nur innerhalb "angemessener Frist" kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Sie ist auf die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen auch nicht anwendbar.[1]
Konkreter ist die Bestimmung des § 626 Abs. 2 BGB: Hiernach kann die Kündigung nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen, nachdem der Kündigungsberechtigte von dem Sachverhalt Kenntnis erlangt, der zur Kündigung berechtigt. Die Bestimmung regelt die außerordentliche Kündigung von Dienst- und Arbeitsverhältnissen. Sie kann für den Bereich des Mietrechts auch nicht herangezogen werden.[2]
Welcher Zeitraum bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung noch angemessen ist, muss vielmehr im konkreten Einzelfall entschieden werden.
Die Mieterin ist im November mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Rückstand. Der Vermieter macht zunächst von seinem Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung keinen Gebrauch. Als auch im April die Miete nicht pünktlich gezahlt wird, kündigt er außerordentlich fristlos.
Die Kündigung ist wirksam.[3] Der Umstand, dass der Vermieter nicht sogleich im November gekündigt hat, war unschädlich. Für ein Vertrauen der Mieterin, der Vermieter werde den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es in dieser Situation keine Grundlage. Die Kündigung war auch nicht etwa deshalb missbräuchlich, weil der Vermieter zuvor nicht ausdrücklich eine fristlose Kündigung angedroht hat. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig erscheinen.
Wie das Beispiel und weitere zu dieser Problematik ergangene Rechtsprechung zeigt, wird die Frage, wie lange der Vermieter mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zuwarten kann, insbesondere im Fall des Verzugs mit Mietzahlungen relevant – zumindest in allen Fällen, in denen der Kündigung keine Abmahnung vorausgehen muss. Für Kündigungen wegen Zahlungsverzugs wird man stets eine "Frist" von vier bis fünf Monaten tolerieren können.[4] Dies gilt auch für die Kündigung wegen Nichtzahlens der Kaution.[5] Wartet der Vermieter allerdings ab Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund, etwa der Nichtzahlung der Kaution zehn Monate bis zur Erklärung der außerordentlichen fristlosen Kündigung ab, kommen weder die außerordentliche fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, weil es an der notwendigen Erheblichkeit der Pflichtverletzung fehlt, die ein berechtigtes Interesse begründen könnte.[6]
In den Fällen sonstiger schwerwiegender Pflichtverletzungen wie groben Beleidigungen oder Tätlichkeiten sollte allerdings eine maximale Obergrenze von drei Monaten nicht überschritten werden. Einschlägige Rechtsprechung existiert hier allerdings vor dem Hintergrund nicht, als Vermieter auf derartige Pflichtverstöße in aller Regel umgehend mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung reagieren.
Unzweifelhaft können Jahre zurückliegende Vertragsverstöße keine fristlose Kündigung rechtfertigen.[7] Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter ihm bekannte eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter über einen Zeitraum von vier Jahren duldet.[8] Entsprechendes gilt auch dann, wenn wegen sonstiger Vertragsverstöße erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt wird.[9]
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