Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt die Bestimmung des § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 Abs. 3 BGB anzugeben. Nach dem Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss der Kündigung allerdings keine Abmahnung vorausgehen.
In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich angesehen.[1] Bei einer verhaltensbedingten Kündigung wird die leichte Vertragsverletzung erst dann erheblich, wenn der Mieter die Vertragsverletzung trotz Abmahnung wiederholt oder fortsetzt. Unter Berücksichtigung der Bedeutung der gesicherten Wohnsituation für den Mieter und den Möglichkeiten, durch Veränderungen seines Verhaltens eine drohende Kündigung abzuwenden, kann im Falle der ordentlichen Kündigung nichts anderes gelten als für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen verhaltensbedingter Vertragsverletzungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies gilt jedoch nur für leichtere Vertragsverletzungen, da hier der kündigungsrelevante Umstand nicht in der Vertragsverletzung, sondern in der Aufrechterhaltung des Verhaltens liegt. Bei erheblichen Vertragsverletzungen ist eine Abmahnung zur ordentlichen Kündigung nicht erforderlich.
Sonderfall: Einliegerwohnung
Grundsätzlich kann der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse gemäß der Bestimmung des § 573 BGB hat. Dieses berechtigte Interesse liegt stets bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters vor, aber auch dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann oder an einer wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre und hierdurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Höchst praxisrelevant gilt dies allerdings gemäß § 573a Abs. 1 BGB dann nicht, wenn von der Kündigung ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betroffen ist. Hier kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn es an einem berechtigten Interesse fehlt. Der Mieter ist hier aber durch eine Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate geschützt. Da der Vermieter zur ordentlichen Kündigung eines derartigen Mietverhältnisses ohnehin keinen "Grund" braucht, muss er auch bei Pflichtverletzungen seines Mieters vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen.
Entsprechendes gilt auch für den praktisch kaum relevanten Fall, dass der Vermieter unmöblierten Wohnraum in der von ihm selbst bewohnten Wohnung vermietet oder der Wohnraum zwar möbliert ist, aber zum dauernden Gebrauch einer Familie oder Lebensgemeinschaft genutzt wird, besteht gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kündigungsschutz. Derartige Mietverhältnisse können gemäß § 573c Abs. 3 BGB "grundlos" zum 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden.
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