WEG-Reform ist unter Dach und Fach

Zusammenfassung

Überblick

Die WEG-Reform ist beschlossene Sache: Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Reform des Wohnungseigentumsrechts endgültig zugestimmt. Voraussichtlich ab 1.12.2020 gelten die neuen Regelungen.

In Kürze treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft, nachdem Bundestag und Bundesrat der WEG-Reform 2020 zugestimmt haben.

Wenn das Gesetz erwartungsgemäß noch im Oktober im Bundesgesetzblatt verkündet wird, gelten die neuen Vorschriften, die für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich bringen, ab dem 1.12.2020.

1 Das ändert sich durch die WEG-Reform 2020

Das "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)", wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz vor:

Sanierung und Modernisierung werden einfacher

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, wird gesetzlich nicht festgeschrieben. Nach der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Rechtsprechung zur sog. modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall 10 Jahre betragen soll, nicht statisch übertragen. Der Zeitraum könne je nach der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).

Anspruch auf zertifizierten Verwalter statt Sachkundenachweis für Gewerbeerlaubnis

Ein zentraler Streitpunkt bei den Beratungen über die WEG-Reform war, ob ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird, wie dies der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) seit Jahren fordert.

Im Zuge der Ausschussberatungen haben sich Union und SPD auf eine Kompromisslinie verständigt: Gewerberechtlich wird es auch nach der WEG-Reform keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen.

Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, solle damit etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen, heißt es in der Begründung. Dies entlaste zugleich die Prüfungsstellen und lasse ihnen Kapazität für die noch jungen Verwalter.

Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung...