Vorkaufsrecht bei Immobilien / 1.2 Abgrenzung zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht

Anspruch gegen jeweiligen Eigentümer

Der Hauptunterschied zum schuldrechtlichen (persönlichen) Vorkaufsrecht besteht in der Praxis darin, dass das dingliche Recht nur an Grundstücken, nicht aber an beweglichen Sachen bestellt werden kann. Das dingliche Vorkaufsrecht verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks, während das persönliche Vorkaufsrecht nur den Besteller rein schuldrechtlich, d. h. im Rahmen seiner vertraglichen Beziehung zu dem Vorkaufsberechtigten, bindet. Dementsprechend kann das dingliche Recht auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB), was beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht möglich ist.

Ferner kann das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen ("herrschenden") Grundstücks bestellt werden, während Berechtigter beim persönlichen Vorkaufsrecht stets nur der Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs ist.

Hinweis

Abgrenzung

Das dingliche Vorkaufsrecht ist seiner Rechtsnatur nach nicht etwa ein mit dinglicher Wirkung ausgestattetes obligatorisches Vorkaufsrecht (Recht zur Ausübungserklärung nach § 464 BGB), sondern ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht voraussetzt.^[1]

Wirkung einer Vormerkung

Die Dinglichkeit des Vorkaufsrechts zeigt sich schließlich auch darin, dass es kraft Gesetzes von seiner Eintragung an gegenüber Dritten die Wirkung einer Vormerkung (§ 883 BGB) hat.^[2]

Vorkaufsrecht und Insolvenz

Im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann das dingliche auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird (vgl. §§ 471, 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Unzulässige Regelungen

Die Vereinbarung eines "limitierten Kaufpreises" kann nicht Gegenstand eines dinglichen, sondern nur eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sein. Die Eintragung eines derartigen dinglichen Vorkaufsrechts ist jedoch nur hinsichtlich dieser Vereinbarung und nicht insgesamt inhaltlich unzulässig.^[3]

Ebenfalls unzulässig ist die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts mit der Maßgabe, dass der Grundbesitz zum Schätzpreis zu überlassen ist.^[4]

Zusätzliche Vereinbarung

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts als zusätzlich vereinbart anzusehen ist, wenn das Vorkaufsrecht bereits ab Vertragsschluss und unabhängig von dessen Eintragung im Grundbuch bestehen soll. Dies ist durch Auslegung der Erklärungen der Vertragsparteien zu ermitteln.^[5]

[1] OLG Zweibrücken, Urteil v. 28.06.2012, 4 U 147/10, BeckRS 2012, 14156.

[2] Vgl. Abschn. 6.2.

[3] OLG München, Beschluss v. 29.10.2007, 34 Wx 105/07, FGPrax 2008 S. 11; ferner OLG Frankfurt, Beschluss v. 31.5.2017, 20 W 57/17, FGPrax 2017 S. 202.

[4] OLG Frankfurt, Beschluss v. 6.9.2007, 20 W 174/07, NJW-RR 2008 S. 895.

[5] BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 161/12, NJW 2014 S. 622.