Verwaltervertrag: Automatisches Ende mit Abbestellung?

Leitsatz

Durch die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, dass bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters der Verwaltungsvertrag automatisch endet, haben die Parteien vereinbart, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 2 BGB des Verwaltervertrags darstellt. Ist bei einer derartigen Verknüpfung der Abberufungsbeschluss bestandskräftig, kann der Verwalter sich in Prozess aufgrund vertraglicher Ansprüche nicht auf die Ungültigkeit der Abberufung berufen.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1

Das Problem

1. Durch einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Abberufung von K als Verwalter und ermächtigen einen Miteigentümer, K die Abbestellung mitzuteilen. Der Umlaufbeschluss wird nicht angefochten.

2. K, der eigentlich bis zum 31.12 2020 bestellt war, klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B auf Zahlung seines Verwalterhonorars. B hält dem eine Regelung des Verwaltervertrags entgegen. Diese lautet:

   Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist nur aus wichtigem Grund gemäß § 26 Abs. 1 WEG möglich. Bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters endet der Verwaltungsvertrag automatisch.

   Das Amtsgericht (AG) weist die Klage mit Blick auf diese Klausel ab. Der Verwaltervertrag sei danach hinsichtlich der Laufzeit an die Verwalterstellung gekoppelt. Hiergegen richtet sich die Berufung zum Landgericht (LG).

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Das AG habe die Klage zu Recht abgewiesen. Aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung sei im Fall die Laufzeit des Verwaltervertrags im Sinne einer Rechtsbedingung (§ 158 BGB) an den Bestellungszeitraum geknüpft.

Kommentar

1. Nach der BGH-Rechtsprechung sei das Bestellungsrechtsverhältnis zum Verwalteramt vom schuldrechtlichen Geschäftsvertrag, dem Verwaltervertrag, zu trennen. Beide Rechtsverhältnisse seien abstrakt.
2. Hieraus folge, dass in den Fällen, in denen der Verwaltervertrag nicht in Bestand und Laufzeit von dem Bestellungsrechtsverhältnis im Sinne einer Rechtsbedingung (§ 158 BGB) abhängig sei, der Vertrag grundsätzlich eigenen – von der Amtsstellung unabhängigen – Regelungen der Beendigung unterliege. Anders liege es aber dann, wenn der Verwaltervertrag nur für die Dauer der Bestellung abgeschlossen sei, wenn also nach dem Willen der Vertragschließenden die Abberufung und das Ende des Verwaltervertrags in der Weise miteinander verknüpft seien, dass die Abberufung eine auflösende Bedingung des Verwaltervertrags darstelle.
3. Zweifelhaft sei lediglich, ob es für eine dahingehende Annahme genüge, wenn sich aus der förmlichen oder materiell-rechtlichen Verknüpfung von Verwalterstellung und Vertrag ergebe, dass die Vertragspartner die Bestellung und den Verwaltervertrag als Einheit behandelt wissen wollen und erkennbar von einem Gleichlauf von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ausgegangen seien. Um einen derartigen Fall einer auslegungsbedürftigen Vertragsgestaltung handele es sich hier jedoch nicht. Vielmehr sehe der Vertrag ausdrücklich vor, dass Verwaltervertrag und Bestellung im Sinne einer echten Rechtsbedingung auflösend miteinander verknüpft seien. In dem Vertrag sei ausdrücklich vorgesehen, dass bei einer vorzeitigen Abberufung der Verwaltervertrag "automatisch" ende.
4. Für die Auffassung des Verwalters, durch die Klausel habe geregelt werden sollen, dass auch die Kündigung – ebenso wie die Abberufung – eines wichtigen Grunds bedürfe, gebe der Vertrag nichts her. Im Gegenteil regele dessen § 2 im Zusammenhang mit seinem § 1 die Kündigungsrechte abschließend. Denn § 2 Abs. 6 enthalte ausdrücklich ein Kündigungsrecht des Verwalters. Ein Kündigungsrecht sei für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vorgesehen. Daher sei die Vertragsgestaltung nur der Auslegung zugänglich, dass, wenn der Verwalter den Vertrag nicht aus wichtigem Grund fristlos kündige, der Vertrag nur dann "automatisch" ende, wenn der Verwalter wirksam abberufen worden sei. Die Annahme, die Regelung würde Ausführungen zur Abberufung enthalten, wäre auch systemfremd. Denn das Bestellungsrechtsverhältnis sei ja gerade kein Teil des Vertragsrechtsverhältnisses und demzufolge, der Trennungstheorie folgend, auch vertraglichen Regelungen nicht zugänglich. Eine derartige Regelung sei auch interessengerecht. Sie vermeide Streitigkeiten der Parteien bei Beendigung der Zusammenarbeit durch Abberufung des Verwalters aus einem wichtigen Grund. Im Fall sei durch die Klausel sichergestellt, dass es zu einem Gleichlauf von Abberufung und Kündigung komme. Der Verwalter – bei dem es sich wohl auch um den Ersteller des Vertragstextes handeln dürfte – sei dadurch auch nicht in seinen Rechten beschnitten, da ihm nach BGH-Auffassung ein Anfechtungsrecht gegen die Abberufung zustehe.

Anmerkung

Wie vom LG ausgeführt, ist zwischen der Bestellung einer Person zum Verwalter und dem Abschluss eines Verwaltervertrags mit dieser Person – der Anstellung – zu unterscheiden. Beides ist nicht zwingend miteinand...