Vermeidung eines schwierigen Mietverhältnisses – wichtige Strategien

Zusammenfassung

Überblick

"Schwierige" Mietverhältnisse können ruinöse Folgen haben, egal ob für den privaten Kleinvermieter oder den gewerblichen Großvermieter.

1 Ausgangslage

Kein übereitler Mietvertragsabschluss

Oberstes Gebot für alle Vermieter ist es zunächst, nicht übereilt Mietverhältnisse zu begründen. In aller Regel werden Gründe für einen übereilten Vertragsschluss auch nicht vorliegen – es sei denn, der Vermieter hat schlicht die ihm zur Verfügung stehende Zeit nicht genutzt und ist nun plötzlich auch in finanzieller Hinsicht auf Mieteinnahmen angewiesen.

Kündigt etwa ein Mieter das Wohnraummietverhältnis ordentlich, bleiben dem Vermieter nahezu 3 Monate, sich intensiv um einen neuen Vertragspartner zu kümmern. Selbst wenn der Vermieter ggf. infolge außerordentlicher Kündigung einen neuen Mieter benötigt, bleibt ihm zumindest dann ausreichend Zeit für die Suche, wenn er selbst gekündigt hat und der Mieter nicht zum freiwilligen Auszug bereit ist, also eine ohnehin zeitintensive Räumungsklage erforderlich ist. Lediglich dann, wenn der bisherige Mieter von sich aus das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigt, könnte der Vermieter in die Lage versetzt sein, relativ zeitnah ein neues Mietverhältnis zu begründen.

Bei überstürztem Vertragsabschluss werden in aller Regel die zur Verfügung stehenden Mittel zur Vermeidung "schwieriger" Mietverhältnisse nicht genutzt. Entsprechende Prophylaxe kann im Einzelfall aber lohnenswert sein, auch wenn sie durchaus mit Zeitaufwand und Mühen verbunden ist.

Praxis-Beispiel

Ein Ehepaar erwirbt zur Alterssicherung eine Eigentumswohnung für 200.000 EUR. Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung beträgt 700 EUR. Zur Gegenfinanzierung soll die Wohnung für 800 EUR zzgl. 200 EUR Betriebskostenvorauszahlung vermietet werden.

Das Ehepaar beauftragt eine Maklerin, einen geeigneten Mieter zu finden. Nach kurzer Zeit präsentiert die Maklerin einen "seriösen Geschäftsmann". Der Mietvertrag wird zum 1. Juli 2019 geschlossen. Die Maklerin stellt eine Provision von 2 Netto-Monatsmieten zzgl. USt. in Höhe von 1.904 EUR in Rechnung.

Der "Geschäftsmann" zahlt die erste Kautionsrate in Höhe von 800 EUR (vgl. § 551 BGB) und auch die 1. Monatsmiete. Das Ehepaar freut sich, da quasi schon die Maklerprovision "wieder reingekommen" ist. Die Freude währt allerdings nur kurz, da der Mieter keinerlei weitere Zahlungen mehr leistet.

Im Vorfeld der Vermietung hatte sich das Ehepaar intensiv mit dem geltenden Mietrecht vertraut gemacht. Da zum Fälligkeitstermin am 6. August 2019 und am 5. September 2019 weder eine weitere Kautionsrate noch Mietzahlungen geleistet wurden, kündigt das Ehepaar das Mietverhältnis noch am 5. September 2019 außerordentlich fristlos. Dem "Geschäftsmann" wird eine Ziehfrist bis zum 14. September 2019 eingeräumt. Die Frist verstreicht erfolglos.

Am 15. September 2019 beauftragt das Ehepaar einen Anwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage. Dieser reicht bereits am 17. September 2019 unter gleichzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Der Amtsrichter – beeindruckt von Konsequenz und Schnelligkeit der Vermieter und des Anwalts – besinnt sich der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO und behandelt die Räumungsklage entsprechend bevorzugt. Das Räumungsurteil ergeht bereits am 18. Dezember 2019.

Im Rechtsstreit hatte sich ergeben, dass der Mieter schlicht pleite ist und kurz vor Einzug in die Wohnung die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Dem Mieter wird wegen der bevorstehenden Weihnachtsfeiertage und dem kommenden Jahreswechsel eine Räumungsfrist von einem Monat bis zu 18. Januar 2020 gewährt.

Nachdem die Wohnung erwartungsgemäß zum Fristablauf nicht geräumt wurde, beauftragt der Anwalt am 19. Januar 2020 den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung der Wohnung. Da das Ehepaar bereits einen Nachmieter hat und ihm zur Unterbringung der vom zu räumenden Mieter eingebrachten Gegenstände kein Lagerraum zur Verfügung steht, beauftragt es den Gerichtsvollzieher mit der "klassischen" Räumung der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher begehrt einen Kostenvorschuss von insgesamt 4.000 EUR für Räumung und Einlagerung des Mietermobiliars. Die Wohnung ist schließlich am 20. Februar 2020 geräumt. Allerdings befindet sie sich aus Mieterfrustrationsgründen in keinem besonders guten Zustand. Mit Müh und Not kann die Wohnung für 2.000 EUR durch ein Fachunternehmen wieder in einen brauchbaren Zustand versetzt werden, sodass sie zum 1. März 2020 dem Nachmieter übergeben werden kann.

Einnahmen aus dem Mietverhältnis

Die Einnahmen des Ehepaars aus diesem Mietverhältnis beziffern sich wie folgt:
Zahlung der 1. Kautionsrate	800 EUR
Zahlung der Juni-Miete	1.000 EUR
Gesamteinnahmen	1.800 EUR

Kosten des Mietverhältnisses

Die Kosten des Ehepaars für dieses Mietverhältnis beziffern sich wie folgt:
Maklerprovision	1.900 EUR
Mietausfall	8.000 EUR
Verfahrenskosten Räumung	2.400 EUR
Räumungskosten Gerichtsvollzieher	4.000 EUR
Instandsetzung der Wohnung	2.000 EUR
Gesamtkosten	18.300 EUR