Verjährter Rückbauanspruch kann durchaus noch realisiert werden

Begriff

Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft scheitert, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitender Grundsatzbeschluss gefasst wurde (LG Hamburg, Urteil v. 6.2.2013, 318 S 20/12).

Ungenehmigte bauliche Veränderung durch Voreigentümer

Der Voreigentümer einer Ladeneinheit hatte im Außenbereich der gemeinschaftlichen Fassade eine ungenehmigte bauliche Veränderung vorgenommen. Innerhalb der Verjährungsfrist wurde seitens der übrigen Wohnungseigentümer kein Rückbauverlangen gerichtlich geltend gemacht. Zwischenzeitlich wurde die Ladeneinheit verkauft. Auf einer nachfolgenden Wohnungseigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer einen unangefochtenen Beschluss über eine künftige Umgestaltung der Hausvorderfassade gefasst. Wiederum einige Zeit später wurde dann der Rückbau der vom Voreigentümer eigenmächtig errichteten baulichen Veränderungen beschlossen. Dieser Beschluss wurde von dem neuen Teileigentümer angefochten – mithin erfolglos.

Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme

Der Zustand des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Ladenfront des Teileigentums war jedenfalls durch die vom Rechtsvorgänger des Teileigentümers vorgenommene bauliche Veränderung rechtswidrig. Die Rechtswidrigkeit folgte daraus, dass sie nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt wurde. Ein Anspruch auf Rückbau der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung gegen den Voreigentümer als Handlungsstörer war zwar verjährt. Dies ändert aber nicht die Rechtswidrigkeit des vorhandenen Zustands der Ladenfront des Teileigentums. Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs hat lediglich zur Folge, dass der Eigentümer, also die Wohnungseigentümer, die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen haben.

Rückbaubeschluss verstößt nicht gegen Treu und Glauben

Der beschlossene Rückbau verstößt auch nicht gegen die Gebote von Treu und Glauben. Zunächst war insoweit zu berücksichtigen, dass ein eventuelles Vertrauen in den Bestand des Teileigentums in dem Zustand, in welchem dieses erworben wurde, nicht der Gemeinschaft, sondern dem Voreigentümer entgegenzuhalten wäre. Im Verhältnis zur Gemeinschaft war ein derartiger Vertrauenstatbestand nicht entstanden. Insoweit war nämlich weiter zu berücksichtigen, dass bereits im Jahr nach dem Eintritt des neuen Ladeneigentümers in die Eigentümergemeinschaft ein bestandskräftiger Grundsatzbeschluss gefasst wurde, wonach die Neugestaltung der Hausvorderfassade im Erdgeschossbereich erfolgen sollte. Seitdem war diesem bekannt, dass mit der Änderung des rechtswidrigen Zustands zu rechnen war und ein Rückbau erfolgen würde.