Veräußerungsbeschränkung: Wichtiger Grund

Leitsatz

Wenn die nach der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter obliegende Zustimmung zur Veräußerung vergemeinschaftet worden ist, ist eine Klage auf Zustimmung gegen die Wohnungseigentümer zu richten.

Normenkette

WEG § 12

Das Problem

1. Nach der Gemeinschaftsordnung ist allein der Verwalter dafür zuständig, einer Veräußerung zuzustimmen. Der Verwalter teilt Wohnungseigentümer K auf seine Bitte, einer Veräußerung seines Wohnungseigentums an einen E zuzustimmen, indes mit, die Frage, ob zuzustimmen sei, "der Versammlung überlassen" zu wollen. So geschieht es auch. Die Wohnungseigentümer verweigern dort die Zustimmung durch Beschluss. Gegen diesen Beschluss geht K vor.
2. K trägt im Prozess vor, gegen die Person des Erwerbers E spreche nichts. Denn E habe eine Erklärung abgegeben, aus welcher sich ergebe, dass er die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu respektieren gewillt und zudem in der Lage sei, seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Der Verwalter habe ferner bereits dem Verkauf eines anderen Wohnungseigentums an E zugestimmt. Die Versagung der Zustimmung entspreche auch aus dem Grunde nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da bei der Abstimmung nicht das in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Stimmrechtsprinzip angewendet worden sei. Im Übrigen handele der Mehrheitseigentümer Z mit seiner Nein-Stimme in diesem Fall rechtsmissbräuchlich.
3. Die beklagten Wohnungseigentümer weisen darauf hin, das Stimmrecht richte sich nach den Miteigentumsanteilen. Zur Versammlung seien 9.791/10.000stel Miteigentumsanteile erschienen. 9.636/10.000stel hätten gegen die Zustimmung gestimmt. Es liege auch keine unzulässige Majorisierung vor, da es selbst bei Abzug der Stimmen des Z immer noch 240/10.000stel zu 52/10.000stel stehen würde.
4. Das Amtsgericht (AG) meint, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da kein wichtiger Grund vorliege, die Veräußerungszustimmung zu versagen. Dagegen richtet sich die Berufung. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Richtiger Beklagter

Die Wohnungseigentümer seien als die richtigen Beklagten passivlegitimiert. Zwar bestimme die Gemeinschaftsordnung, dass Wohnungseigentum nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters veräußert werden könne. Diese Entscheidung hätten die Wohnungseigentümer "jedoch im Beschlusswege explizit an sich gezogen und damit vergemeinschaftet".

Wichtiger Grund

Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 2 WEG liege nicht vor.

Darstellung der Grundsätze

1. Gemäß § 12 Abs. 2 WEG dürfe die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Diese Vorschrift sei unabdingbar. Da jeder Eigentümer einer Sache grundsätzlich "nach Belieben" (Hinweis auf § 903 Satz 1 BGB, § 10 Abs. 1 WEG i.V.m. § 747 BGB) mit seinem Eigentum verfahren könne, sei die Regelung des § 12 WEG als Ausnahme von der Verbotsvorschrift des § 137 Satz 1 BGB eng auszulegen. Ein wichtiger Grund sei für den Zustimmungsberechtigten danach nur dann anzuerkennen, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährde.
2. Die gemeinschaftswidrige Gefahr müsse ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben (Hinweis auf OLG Zweibrücken v. 8.11.2005, 3 W 142/05, ZMR 2006 S. 219 Rn. 6). So sei die Verweigerung der Zustimmung etwa gerechtfertigt, wenn Tatsachen vorlägen, die die Annahme rechtfertigten, der Erwerber werde sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft dauerhaft nicht einfügen, insbesondere die Rechte der anderen Wohnungseigentümer missachten oder wenn er sich in der Vergangenheit bereits wiederholt gemeinschaftswidrig verhalten habe. In jedem Fall müsse es sich aber um Umstände von "Gewicht" handeln.

Anwendung auf den Fall

Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums an E die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret und unzumutbar gefährdet hätten, hätten die Beklagten nicht dargetan.

1. Der Umstand, dass E bzw. die E-GmbH, deren geschäftsführender Alleingesellschafter E sei, ein Kaufinteresse auch wegen anderer Wohnungseigentumsrechte geäußert habe und möglicherweise langfristig das Ziel verfolge, das Alleineigentum an der Wohnungseigentumsanlage zu erwerben (um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten), stelle keinen wichtigen Grund dar.
2. Die Beklagten hätten auch nicht ausreichend dargelegt, dass E dieses Ziel mit unlauteren Mitteln verfolge, konkret mit der Behauptung "falscher Tatsachen". Die Beklagten behaupteten insoweit, E bzw. die E-GmbH habe wahrheitswidrig behauptet, der Miteigentümer D führe mit der Landeshauptstadt München Verhandlungen über die Unterbringung von Geflüchteten innerhalb des Gebäudekomplexes. Indessen liege eine E-Mail des D vor, in der er selbst schreibe, er sei dazu gezwungen, "die anderen zu schädigen, indem ich ein Asylantenheim machen muss". Weiter heiße es bei D: "Ein Asylantenheim hat mir jemand von der Stadt schon vor 2 Jahren vorgeschlagen. Das Thema Asylantenhe...