Umsatzsteuer: Grundwissen / 4.2 Zusätzliche Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter

Wohnungseigentümergemeinschaften sind als Leistungsempfänger für Bauleistungen i. S. d. § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG nicht Steuerschuldner, wenn sie diese Leistungen nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei an die einzelnen Wohnungseigentümer weitergeben. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft derartige Umsätze an ihre Mitglieder nach § 9 Abs. 1 UStG als steuerpflichtig behandelt (A 13b.3 Abs. 9 UStAE).

Grundsätzlich könnten Wohnungseigentümergemeinschaften bei Weiterlieferung von Gas, Elektrizität, Wärme oder Kälte an die einzelnen Wohnungseigentümer auch unter § 13b Abs. 2 Nr. 5 UStG fallen. Allerdings ist dies aus meiner Sicht im Ergebnis für alle Konstellationen zu verneinen, in denen ein Wiederverkäufer i. S. d. § 3g UStG gefordert wird. Ausgangsfall der Betrachtung soll der – in der Praxis durchaus häufig anzutreffende – Fall sein, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft Gas von einem inländischen Unternehmer bezieht und es – neben dem Verbrauch für das Gemeinschaftseigentum – an die einzelnen Wohnungseigentümer weiterliefert. Hier ist zwar nach dem Gesetzestext des § 13b Abs. 2 Nr. 5b i. V. m. Abs. 5 UStG für das Reverse-Charge-Verfahren nur Voraussetzung, dass der Zwischenhändler (hier: die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein Unternehmer ist, der selbst Lieferungen von Erdgas erbringt. Dass ein "Wiederverkäufer" nach § 3g Abs. 1 UStG vorliegt, wird also nicht ausdrücklich gefordert.

Allerdings: In richtlinienkonformer Anwendung der nationalen Regelung fallen hierunter nur die Unternehmer, die Wiederverkäufer von Erdgas i. S. d. § 3g Abs. 1 UStG sind (A 13b.3a Abs. 2 Satz 2 UStAE; siehe Tabelle in Kapitel 14.4.1). "Wiederverkäufer" i. S. d. § 3g Abs. 1 EStG ist aber richtigerweise nur derjenige, der seinerseits eine "Lieferung von Gas über das Erdgasnetz, von Elektrizität oder von Wärme oder Kälte über Wärme- oder Kältenetze" durchführt. Demgemäß konkretisiert auch die Verwaltung die gesetzliche Anforderung des Abnehmers, "der selbst Lieferungen von Erdgas erbringt", ausdrücklich dahingehend, dass es sich um einen Unternehmer handeln muss, "der selbst Erdgas über das Erdgasnetz liefert" (A 13b.3a Abs. 2 Satz 1 UStAE). Darunter fällt eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nutzt diese Netze nicht für ihre Weiterlieferung an die einzelnen Eigentümer, vielmehr erhält sie die Lieferung nur ihrerseits über diese Netze – "bis ins Haus" – und liefert dann innerhalb des Hauses weiter.

Lediglich ergänzend soll noch darauf hingewiesen werden, dass im Einzelfall ggf. auch der eigene Verbrauch des Gases durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von untergeordneter Bedeutung i. S. d. § 3g Abs. 1 EStG ist. Der eigene Gas- bzw. Elektrizitätsverbrauch des Unternehmers ist nur dann von untergeordneter Bedeutung, wenn nicht mehr als 5 % der erworbenen Menge zu eigenen unternehmerischen sowie nichtunternehmerischen Zwecken verwendet wird (A 3g.1 Abs. 2 Satz 4 UStAE). Auch dies würde dann zur Verneinung der Wiederverkäufereigenschaft führen. Die beschriebene Handhabung – keine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens bei Belieferung einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Gas – entspricht auch der in der Branche gängigen Praxis.

Bei der Lieferung von Elektrizität durch im Inland ansässige Unternehmer nach § 13b Abs. 2 Nr. 5 lit. b UStG muss, damit das Reverse-Charge-Verfahren Anwendung findet, der Leistungsempfänger sogar ausdrücklich ein Wiederverkäufer von Elektrizität i. S. d. § 3g UStG sein (§ 13b Abs. 5 Satz 4 UStG). Hierzu ist vorab anzumerken, dass in der Praxis ohnehin kaum jemals eine Weiterlieferung der Wohnungseigentümergemeinschaft an die einzelnen Eigentümer erfolgen wird. Vielmehr ist es üblich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur Strom für den Allgemeinbedarf bezieht, z. B. für die Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums, und die einzelnen Wohnungen per Einzelvertrag mit dem jeweiligen Anschlussnutzer, den Wohnungseigentümern bzw. deren Mietern, beliefert werden. Für diesen – regelmäßig vorliegenden – Fall scheidet das Reverse-Charge-Verfahren damit mangels Wiederverkaufs des Stroms durch die Wohnungseigentümergemeinschaft schon per se aus.

Sollte dies ganz ausnahmsweise einmal anders sein, ist allerdings festzustellen, dass das Gesetz bei der (Weiter-)Lieferung von Elektrizität nicht ausdrücklich eine Lieferung über ein entsprechendes Netz verlangt. Dennoch wird dies, um ein sinnvolles Ergebnis zu erzielen, entsprechend anzunehmen sein, sodass eine Wohnungseigentümergemeinschaft trotz eventueller Weiterlieferung von Strom an die einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb des Hauses und eben nicht über das Stromnetz ebenfalls nicht als Wiederverkäufer gelten wird.

Letztlich ist auch kein Grund ersichtlich, weshalb die Verwaltung zwar bei an die Mitglieder weitergereichten Bauleistungen die Wohnungseigentümergemeinschaften vom Reverse-Charge-Verfahren ausgenommen hat (A 13b.3 Abs. 9 UStAE), dies aber bei den hier infrage stehenden Weiterreichungen von Leist...