Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Steuerbare Umsätze / Zusammenfassung

Der Umsatzsteuer unterliegen nicht alle Umsätze, die der Unternehmer ausführt, sondern nur die in § 1, § 3 Abs. 1b und § 3 Abs. 9a UStG abschließend aufgeführten "steuerbaren" Umsätze. Für die Annahme der Steuerbarkeit müssen alle Tatbestandsmerkmale dieser Vorschriften für den jeweiligen Umsatz erfüllt sein.

Unterschied Ertragsteuer und Umsatzsteuer

Wichtig ist zu wissen, dass der umsatzsteuerliche Begriff eines Unternehmers vom Unternehmerbegriff der Ertragsteuer abweicht. Jemand ist umsatzsteuerlicher Unternehmer, sobald er Umsätze mit einer anderen Person erzielt. Bezogen auf ein Grundstück bedeutet dies, dass bei der Vermietung einer Wohnung ertragsteuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG vorliegen und man somit nicht als Unternehmer gilt. Nach dem Umsatzsteuergesetz gilt jemand als Unternehmer, der eine Leistung an den Mieter erbringt. Hier ist zu prüfen, ob diese Leistung zur Umsatzbesteuerung führt.

Steuerbare Umsätze

Für den Bereich des Haus- und Grundbesitzes sind folgende der in den §§ 1, 3 Abs. 1b und 3 Abs. 9a UStG aufgeführten Umsatzarten von Bedeutung:

• Lieferungen und sonstige Leistungen gegen Entgelt^[1]
• Unentgeltliche Wertabgaben^[2]

Nicht steuerbare Umsätze

Liegt ein Tatbestandsmerkmal nicht vor, so ist der Umsatz "nicht steuerbar".

Hierzu gehören u. a.:

• Umsätze, die der Unternehmer im Ausland bewirkt. Dies sind solche, bei denen der Ort der Leistung gemäß den Regelungen des Umsatzsteuergesetzes (UStG) nicht im Inland, sondern im Ausland ist.
• Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer.^[3]

Beispiel: Nicht steuerbare Geschäftsveräußerung gemäß § 1 Abs. 1a UStG

Ein Miethauseigentümer, dessen Unternehmen allein in der Vermietung von Wohnungen besteht, veräußert das Mietshaus. Der Erwerber führt die Mietverhältnisse fort. Die Veräußerung ist nicht steuerbar, es handelt sich um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen.

§ 1 UStG zu den Voraussetzungen für steuerbare Umsätze; § 3 Abs. 1 UStG, § 3 Abs. 1b UStG, § 3 Abs. 9b UStG zur Definition des Begriffs der Lieferung.

§ 4 Nr. 9a UStG Steuerbefreiung zu den Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen

§ 4 Nr. 12 UStG zu den Steuerbefreiungen von Vermietungen und Verpachtungen

§ 9 UStG zum Verzicht auf die Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 9a und Nr. 12 UStG

§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG zur Verschiebung der Umsatzsteuer auf den Leistungsempfänger