Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Steuerbare Umsätze / 5 Nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen

Veräußerung einer vermieteten Immobilie

Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie kann zu einer gemäß § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen führen. Die Frage ist insbesondere bei der Veräußerung von umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilien von Bedeutung, für die der Vermieter ein Vorsteuerabzugsrecht hatte. Bei Veräußerung der Immobilie stellt sich nämlich die Frage der Umsatzsteuerkorrektur gemäß § 15a UStG. Erfolgt die Veräußerung steuerfrei, ist der Vorsteuerabzug unter den Voraussetzungen des § 15a UStG zu berichtigen, handelt es sich um eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung gemäß § 1 Abs. 1a UStG, entfällt eine Korrektur. Grund dafür ist, dass der Käufer in die Rechtsstellung des Verkäufers eintritt und somit den Berichtigungszeitraum des § 15a UStG übernimmt.

Praxis-Beispiel

Wirkung des Eintritts in die Rechtsstellung des Verkäufers

A veräußert ein von ihm vermietetes Geschäftshaus. Sämtliche Umsätze aus der Vermietung werden von A umsatzsteuerpflichtig behandelt. A hat das Gebäude zum 1.1.2021 selbst errichten lassen und zu 100 % den Vorsteuerabzug in Anspruch genommen. A veräußert im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen dieses Objekt mit Wirkung zum 1.1.2023 an Käufer B.

Folge: Durch die Geschäftsveräußerung im Ganzen tritt der B in die Rechtsstellung des A ein. Er muss den 10-jährigen Berichtigungszeitraum von A fortführen. Hierzu muss A dem B mitteilen, dass bereits 2 Jahre von dem Berichtigungszeitraum (1.1.2021 bis 31.12.2022) verstrichen sind. Der Berichtigungszeitraum für den B endet somit am 31.12.2030.

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Voraussetzung für eine Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Immobilien ist, dass die Immobilie vermietet ist und der Erwerber die Vermietungstätigkeit des Veräußerers fortführt.^[2]

Praxis-Beispiel

Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Veräußerung einer Immobilie

1. Der Eigentümer eines vermieteten Geschäftshauses veräußert die Immobilie an einen Erwerber, der die Mietverhältnisse fortführt. Es liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG vor.^[3]

2. Der Eigentümer eines vermieteten Geschäftshauses veräußert die Immobilie an einen Erwerber, wobei der Erwerber mit dem Veräußerer einen Generalmietvertrag über die Immobilie abschließt, wonach der Veräußerer die von ihm abgeschlossenen Mietverträge mit den bisherigen Mietern fortführt. Der Veräußerer weist die Mieter darauf hin, dass er nicht mehr als Eigentümer, sondern aufgrund eines ihm eingeräumten Mietrechts vermietet.

   In der Veräußerung der Immobilie liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen, weil der Erwerber nicht die ursprünglichen Mietverträge fortführt. Vielmehr begründet der Erwerber ein eigenes Vermietungsunternehmen, was für eine Geschäftsveräußerung i. S. v. § 1 Abs. 1a UStG nicht ausreicht.^[4]

3. Der Bauträger T hat ein Grundstück erworben. Nach dem Erwerb saniert er und vermietet es weitergehend. Veräußert T das Grundstück nun weiter, liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn der Bauträger ein Vermietungsunternehmen ist und der Erwerber die Vermietung fortführt.^[5]
4. Der Bauträger X veräußert eine vermietete Immobilie. Es liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. v. § 1 Abs. 1a UStG vor, wenn die unternehmerische Tätigkeit des veräußernden Bauträgers im Wesentlichen darin besteht, ein Gebäude zu errichten und Mieter oder Pächter für die einzelnen Gebäudeeinheiten zu finden, um es im Anschluss an die Fertigsgellung aufgrund bereits erfolgter Vermietungen ertragssteigernd zu veräußern. Dabei ist es für die Umsatzsteuer unerheblich, ob das Gebäude im Anlage- oder Umlaufvermögen geführt wird.^[6]

Weitere Fälle einer Geschäftsveräußerung im Ganzen:

• Ist der Erwerber der Immobilie ein Vermietungsunternehmen, muss der Erwerber die Vermietungstätigkeit fortsetzen.
• Wird nur ein teilweise vermietetes oder verpachtetes Grundstück veräußert, liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn die nicht genutzten Flächen zur Vermietung oder Verpachtung bereitstehen und die Vermietungstätigkeit vom Erwerber für eine nicht unwesentliche Fläche fortgesetzt wird.
• Eine (partielle) Geschäftsveräußerung i. S. d. § 1 Abs. 1a UStG liegt vor, soweit der Erwerber das zunächst vom Veräußerer gepachtete – teilweise eigenbetrieblich genutzte und teilweise untervermietete – Grundstück nach dem Erwerb weiterhin teilweise vermietet.
• Überträgt ein Alleineigentümer ein im vollen Umfang vermietetes Gebäude zum Teil auf einen Miteigentümer und entsteht dadurch eine Bruchteilsgemeinschaft, liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor.
• Ist der Gegenstand der Lieferung ein weder vermietetes noch verpachtetes Grundstück, liegt im Regelfall keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor.^[7]

Praxis-Beispiel

Lieferung eines unbebauten Grundstücks

Zum Unternehmen des A gehört auch ein unbebautes Grundstück. Dieses Grundstück veräußert A an den Unternehmer B. Es liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Die Lieferung ist nach § 3 Abs. 1 UStG steuerpflichtig und nach § 4 Nr. 9a UStG von der Umsatzste...