Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Steuerbare Umsätze / 3 Im Inland

Ein Leistungsaustausch ist nur steuerbar, wenn er im Inland stattfindet. Inland ist das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland mit Ausnahme der Zollausschlüsse und der Zollfreigebiete (z. B. Insel Helgoland, Freihäfen), § 1 Abs. 2 UStG. Umsätze, die im Ausland stattfinden, unterliegen nicht der deutschen Steuerhoheit. Sie sind folglich aus deutscher Sicht nicht steuerbar. Es kann in solchen Fällen allerdings ausländische Umsatzsteuer anfallen.^[1] Der Ort des Leistungsaustauschs entscheidet somit darüber, ob ein Umsatz in Deutschland steuerbar ist. Anhand der Vorschriften des UStG ist daher für jede Leistung zu prüfen, wo der Ort des Leistungsaustauschs ist.

Ort der Leistung: Lage des Grundstücks entscheidend

Bei Lieferungen bestimmt sich der Ort des Leistungsaustauschs grundsätzlich danach, wo sich der Gegenstand zur Zeit der Verschaffung der Verfügungsmacht befindet.^[2] Bei der Veräußerung eines Grundstücks ist das der Belegenheitsort des Grundstücks.

Praxis-Beispiel

Veräußerung einer Immobilie in Spanien

A veräußert an B seine Immobilie in Spanien. Es handelt sich um eine Lieferung, da die Verfügungsmacht an dem Grundstück von A auf B übertragen wird. Ort der Lieferung ist Spanien, weil die Immobilie in Spanien belegen ist. Der Umsatz ist in Deutschland nicht steuerbar. Zu prüfen bleibt, ob die Veräußerung in Spanien der Umsatzsteuer unterliegt. Dies richtet sich nach spanischem Umsatzsteuerrecht.

Für den Ort der sonstigen Leistung sind in § 3a und b UStG zahlreiche Sonderregelungen enthalten. So werden bestimmte sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt.^[3]

Praxis-Beispiel

Ort der Leistung

Der Unternehmer A erwirbt durch Vermittlung des Münchner Immobilienmaklers M ein Ferienhaus in Spanien, das er an ständig wechselnde Feriengäste vermietet. Mit der Abwicklung der Mietverträge hat A das spanische Hausverwaltungsunternehmen S beauftragt. Sowohl A als auch M und S erbringen ihre Leistungen am Belegenheitsort des Grundstücks in Spanien. Der Ort der Leistung bestimmt sich nach § 3a Abs. 2 UStG, da der Unternehmer A auch aufgrund der Vermietung der Ferienwohnung ebenfalls umsatzsteuerlicher Unternehmer ist. Das spanische Hausverwaltungsunternehmen muss dem A eine Rechnung ohne Umsatzsteuer ausstellen und auf die Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens hinweisen.

Grund: Der Ort für die Vermittlung von Vermietungen von Grundstücken wird vom Grundsatz her nach § 3a Abs. 3 UStG bestimmt. Demnach wäre der Leistungsort dort, wo das Gebäude belegen ist. Dies gilt aber bei der Vermittlung von kurzfristigen Vermietungen von Zimmern in Hotels, Gaststätten oder Pensionen, von Fremdenzimmern, Ferienwohnungen, Ferienhäuser und vergleichbaren Einrichtungen nicht.^[4]

Hinweise zur Ortbestimmung

Bei diesen Vermietungen oder Verpachtungen an Nichtunternehmer und Unternehmer bestimmt sich der Ort der Leistung nach dem Belegenheitsort des Objekts (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 S. 2 Buchst. a UStG):

• die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer bereithält, um kurzfristig Fremde zu beherbergen,
• die Vermietung von Plätzen, um Fahrzeuge abzustellen,
• die Einräumung des Nutzungsrechts an einem Grundstück oder einem Grundstücksteil einschließlich der Gewährung von Fischereirechten und Jagdrechten sowie der Benutzung einer Straße, einer Brücke oder eines Tunnels gegen eine Mautgebühr,
• die Umwandlung von Teilnutzungsrechten – sog. Timesharing – von Grundstücken oder Grundstücksteilen,^[5]
• die Überlassung von Räumlichkeiten für Aufnahme- und Sendezwecke von inländischen und ausländischen Rundfunkanstalten des öffentlichen Rechts untereinander.

Bei insbesondere folgenden sonstigen Leistungen an einem Grundstück bestimmt sich der Ort der Leistung ebenfalls nach dem Belegenheitsort des Grundstücks (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 S. 2 Buchst. b und c UStG):

• Leistungen der Grundstücksmakler und Grundstückssachverständigen sowie der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen und anderen Verträgen,
• Leistungen, die der Erschließung oder der Vorbereitung oder der Ausführung von Bauleistungen dienen,
• Wartungs-, Renovierungs- und Reparaturarbeiten einschließlich Abrissarbeiten, Verlegen von Fliesen und Parkett sowie Tapezieren, Errichtung von auf Dauer angelegten Konstruktionen, wie Gas-, Wasser- oder Abwasserleitungen,
• die Installation oder Montage von Maschinen oder Ausrüstungsgegenständen, soweit diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden bzw. sind,
• Bauaufsichtsmaßnahmen,
• Leistungen zum Aufsuchen oder Gewinnen von Bodenschätzen,
• die Begutachtung und die Bewertung von Grundstücken, auch zu Versicherungszwecken und zur Ermittlung des Grundstückswerts,
• die Vermessung von Grundstücken,
• die Errichtung eines Baugerüsts,
• die Einräumung dinglicher Rechte (z. B. Nießbrauch),
• die Vermittlung von langfristigen Vermietungen,
• die Verwaltung von Grundstücken und Grundstücksteilen (z. B. Mietzinsverwaltung, Buchhaltung und Verwaltung der laufenden Ausgaben),
• die Reinigung von Gebäuden oder Gebäudeteilen,
• sons...