Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Grundbesitz im Ausland

Zusammenfassung

Überblick

Die Umsätze, die der Eigentümer von Auslandsimmobilien bezogen auf diese Immobilien ausführt, unterliegen in Deutschland nicht der Umsatzsteuer. Die Besteuerung richtet sich nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist. Für die Bestimmung des Leistungsorts bei Umsätzen im Zusammenhang mit Grundstücken kommt der § 3a Abs. 3 UStG zur Anwendung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 3 Abs. 7 UStG zum Ort der Lieferung, wenn die Lieferung nicht befördert oder versendet wird

§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG zum Ort der sonstigen Leistung bei sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück.

1 Ort der Leistung im Ausland

Eigentümer von Auslandsimmobilien sind mit Umsätzen, die sich auf solche Immobilien beziehen, in Deutschland nicht umsatzsteuerpflichtig, da der Ort der Lieferung (z. B. beim Verkauf der Immobilie) oder der sonstigen Leistung (z. B. bei Vermietung) nur im Belegenheitsstaat der Immobilie Umsatzsteuerpflicht auslösen kann. Ob eine Lieferung oder Leistung in den anderen Staat umsatzsteuerpflichtig ist, hängt vom dortigen Steuerrecht ab.

Praxis-Beispiel

Vermietung einer Ferienimmobilie in Holland

E aus Frankfurt ist Eigentümer einer Ferienwohnung an der holländischen Nordseeküste. Er vermietet die Wohnung an mehr als 139 Tagen im Jahr an Feriengäste.

E wird u. U. in den Niederlanden als Unternehmer angesehen, sodass er mit seinen Mieteinnahmen in den Niederlanden umsatzsteuerpflichtig wird. Er unterliegt dann den dortigen Erklärungspflichten.

2 Registrierung zur Umsatzsteuer im Ausland

Liegt der Ort der Leistung im Ausland, muss der Vermieter sich dort zur Umsatzsteuer registrieren lassen, sofern die Vermietungsleistung umsatzsteuerpflichtig ist. So ist beispielsweise in den Niederlanden die Vermietung einer Ferienwohnung oder Ähnliches umsatzsteuerpflichtig. Auch der Kauf einer Immobilie ist in den Niederlanden umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis einer Ferienimmobilie kann aber erstattet werden, wenn es sich um eine Neuimmobilie (nicht älter als 2 Jahre ab Erstnutzung) handelt und die Immobilie einem Unternehmensvermögen zugeordnet wurde.

Die Vermietung einer Wohnung oder eines Geschäftshauses ist in den Niederlanden wie auch in Deutschland von der Umsatzsteuer befreit. Es besteht aber auch hier die Möglichkeit, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Eine ähnliche Regelung gibt es beispielsweise auch für Österreich.

Hinweis

Umsatzsteuer des anderen Staates berechnen

Erfolgt die Umsatzversteuerung in einem anderen Staat, ist bei der Berechnung der Umsatzsteuer zu beachten, dass in den Rechnungen der Umsatzsteuersatz des anderen Staates angewandt wird.

Ausländische Vorsteuern aus Rechnungen im Zusammenhang mit der Immobilie, werden wie die Erlöse bei dem zuständigen Finanzamt im Ausland angemeldet. Auch hier ist es wichtig, dass man sich rechtzeitig darüber informiert, wann und welche Umsatzsteuermeldungen im Ausland vorgelegt werden müssen.

Praxis-Tipp

Lassen Sie sich beraten

Es empfiehlt sich, bei einem Steuerberater aus dem Belegenheitsstaat der Immobilie oder bei den ausländischen Finanzbehörden Auskünfte über die umsatzsteuerliche Behandlung der Immobilie einzuholen. Werden Erklärungs- bzw. Zahlungspflichten nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt, besteht die Gefahr, dass der ausländische Fiskus die Immobilie beschlagnahmt oder gar zwangsversteigern lässt.