Überschreitung der 3-Objekt-Grenze durch Aufteilung im Kaufvertrag

Leitsatz

Die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende 3-Objekt-Grenze ist überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als 3 Einheiten zugewiesen wurden.

Sachverhalt

Eine GbR erwarb im Oktober 1993 ein Grundstück. Nachdem sich das ursprünglich geplante Projekt nicht realisieren ließ, errichtete sie eine Seniorenresidenz. Mit Vertrag vom 17.12.1998 veräußerte die GbR einen nicht abgeteilten Miteigentumsanteil an eine GmbH ihres Gesellschafters X. In dem Vertrag gaben GbR und GmbH eine Teilungserklärung für das zu errichtende Gebäude ab und wiesen der GmbH das Eigentum an 25 Einheiten zu. In einem zweiten Vertrag vom gleichen Tag regelten GbR und GmbH die gemeinsame Bebauung und die Verteilung der Baukosten entsprechend der Miteigentumsanteile. Zudem verpflichtete sich die GbR, die Einheiten zu erwerben, die die GmbH nicht veräußern würde. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel der GbR an. Klage und Revision blieben erfolglos.

Entscheidung

Der Verkauf des Miteigentumsanteils ist wegen der gleichzeitigen Aufteilung in 25 Objekte als Verkauf von mehr als 3 Objekten anzusehen. Das geringfügige Überschreiten der 5-Jahres-Frist ist unschädlich. Die GbR hat nachhaltig gehandelt, weil sie entschlossen war, die zurückzuerwerbenden Wohneinheiten weiter zu veräußern.

Kommentar

Praxishinweis

Werden weniger als 3 Objekte veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn spätestens bei Baubeginn eine unbedingte Veräußerungsabsicht festgestellt werden kann.

Die Objektzahl richtet sich nach dem Zivilrecht. Der Verkauf einer Parzelle mit einem ungeteilten Gebäude gilt als Verkauf eines Objekts. Im Urteilsfall wurde ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück verkauft. Gleichzeitig wurde eine Teilungserklärung abgegeben und der Miteigentumsanteil aufgegliedert. Das rechtfertigt es laut BFH, auf die aufgeteilten Einheiten abzustellen, obwohl die Teilung grundbuchrechtlich noch nicht vollzogen wurde. Dass eine Teilung nach Eintragung des Eigentumsübergangs zu einem anderen Ergebnis geführt hätte, ist zweifelhaft, wenn sich anderweitig feststellen lässt, dass die Teilung von Anfang an beabsichtigt war.

Generell sind nur Verkäufe binnen 5 Jahren nach der Anschaffung schädlich. Spätere Verkäufe können einbezogen werden, wenn besondere Gründe vorliegen. Je geringfügiger die Überschreitung der 5-Jahres-Frist ist, umso geringer sind auch die Anforderungen an die Gründe für die Ausweitung dieses Zeitraums. Hier war die Frist nur geringfügig überschritten. Jedoch lag ein Vertragsentwurf schon vor Ablauf der 5 Jahre vor und der Verkauf war seit langem geplant. Zudem war die Zahl der unschädlichen Objekte mit 25 erheblich überschritten.

Das Finanzamt hatte die Annahme des Gewerbebetriebs darauf gestützt, dass die GbR die Bebauung für die GmbH übernommen hatte. Dem folgte der BFH nicht. Wenn Verkäufer und Käufer das Gebäude gemeinsam errichten und die Kosten sachgerecht aufteilen, ist jeder Beteiligte als Bauherr für seinen Gebäudeteil anzusehen. Das gilt auch dann, wenn einer der beiden Miteigentümer die Bebauung alleine durchführt und dem anderen die auf diesen entfallenden Kosten berechnet. Hält dies einem Fremdvergleich stand, kann der aktive Miteigentümer auch personell mit dem anderen Miteigentümer verflochten sein.

Link zur Entscheidung

BFH, 30.9.2010, IV R 44/08.