TKG-Novelle: Generelle Anforderungen und Risiken für Vertragsgestaltungen mit Netzbetreibern

Zusammenfassung

Überblick

Der GdW hat in frühen Arbeitshilfen aus den Jahren 2003 und 2013 (AH 43 und AH 67) sowie in aktuellen Rundschreiben zu Gesetzesänderungen vertragliche Anforderungen an eine Vereinbarung mit Netzbetreibern formuliert. Auch wenn zahlreiche ältere Empfehlungen gültig bleiben, sind einzelne Empfehlungen überholt, andere sind dazu gekommen. Nachfolgend geben wir einen stichwortartigen Überblick über aktuelle Empfehlungen, die jedoch für den Einzelfall anzupassen sind.

1 Analyse der technischen Gegebenheiten

• Technischer Ausbaustand (Koaxiale Baum- oder Sternnetze, Glasfaser bis Gebäude oder Wohnung, Flächen für Gebäudeverteiler und Stromzugang mit Leerrohrzugang zu allen Wohnungen).
• Bauliche Qualität.

2 Analyse der vertraglichen Gegebenheiten

• Vertragsende der bestehenden Vereinbarung und Kündigungsfristen.
• Prüfung einer Sonderkündigungsoption gemäß TKMoG.
• Regelungen über Netzeigentum/Netznutzung nach Beendigung des bestehenden Vertrags.
• Eigentumsregelungen über sonstige Gebäudeinfrastrukturen prüfen und im Neuvertrag berücksichtigen.

3 Worauf bei neuen Verträgen sowie Anschlussregelungen zu achten ist

• Bei laufenden Mehrnutzerverträgen mit Betriebskostenabrechnung auf Basis vor dem 1.12.2021 errichteten Anlagen ist die neue Sonderkündigungsoption zu berücksichtigen. Der Grundsatz der frühzeitigen Ankündigung neuer Vertragsverhandlungen gilt unabhängig davon weiter.
• Stets mehrere Angebote von Anbietern/Netzbetreibern bzw. Telekommunikationsunternehmen einholen (sofern regional verfügbar).
• Empfohlene Vorlaufzeit: möglichst mindestens 2 Jahre vor Auslaufen bestehender Verträge (bei geplanten Investitionen, sonst ggf. auch kürzer möglich.

3.1 Strategische Überlegungen

• Modernisierung oder Neubau notwendig? Eigenes Zielkonzept festlegen: Investitionen geplant (ja/nein).
• Welche Dienste?
• Wie erfolgt die künftige Signalversorgung? Welche Kabelinfrastruktur (z. B. Glasfaser nur bis zum Gebäude – FTTB oder bis zur Wohnung – FTTH bzw. sowohl über Koaxialnetze als auch über Glasfaser)?
• Wer wäre der Bauherr – Wohnungsunternehmen oder ein Dritter? Wer bereitet eine etwaige Ausschreibung vor?
• Wer betreibt? Wohnungsunternehmen oder deren Tochterfirma? Ein Dritter?

• Wer finanziert die Infrastruktur und wie erfolgt die Refinanzierung:

  • Dritter bzw. Eigenmittel, Kredite?
  • Modernisierungsumlage? – nur bei Eigeninvestition.
  • Pachterlöse oder Durchleitungsentgelte? – faktisch nur bei freier Finanzierung relevant.
  • Glasfaserbereitstellungsentgelt bzw. Betriebskostenumlage?– nur bei Investitionen Dritter.

• Beteiligung an der Wertschöpfung (ja/nein)

  • Beteiligung an Durchleitungsentgelten/Provisionen von digitalen Programm- und Diensteanbietern sowie Shoppingkanälen (z. B. Deutsche Netzmarketing) – faktisch nur bei freier Finanzierung möglich.
  • Andere Regelungen (z. B. Pachteinnahmen, Umsatzbeteiligung, Marketingzuschuss). Bei Eigenversorgung über Mehrnutzerverträge gilt das betriebskostenrechtliche Nettokostenprinzip nicht, d. h. der Vermieter kann auch Einnahmen erzielen, die über die Kosten hinausgehen. Wichtig: die Optionen sind i. d. R. nicht möglich bei Finanzierung über ein Glasfaserbereitstellungsentgelt.

3.2 Wahl der Vertragsart entsprechend der Überlegungen zu: Wer baut, wer finanziert?

• Mehrnutzervertrag (Inklusivmodell oder Einzelinkasso durch Wohnungsunternehmen beim Mieter).
• Gestattungsvertrag mit Einzelinkasso durch Netzbetreiber (Versorgungsvereinbarung).
• Pacht-/Mietvertrag.
• Vergabe für Bauleistungen.

3.3 Generelle Regelungen

• Technischen Ausbaustandard genau definieren – Laufzeit maximal 5 bis 10 Jahre (bei FTTH ggf. länger);
• Netzeigentum einschließlich Querverkabelungen im Regelfall nach Vertragsende beim Gebäudeeigentümer;
• Klare Regelungen für Höchstentgelte und Entgelterhöhungen (Letzteres entfällt bei ausschließlichem Einzelinkasso durch Netzbetreiber);
• Idealerweise kostenlose Nutzung von Kanälen für eigene Anwendungen (Telemetrie, Gebäudesteuerung/Smart Living);
• Übergang von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag nur in Abstimmung mit dem Wohnungsunternehmen;
• Haftungsfreistellung bei Schäden durch Anlagen für die Medienversorgung;
• Sonderkündigungsrechte für Wohnungsunternehmen (bei Pflichtverletzungen sowie für einzelne Bestände zum Beispiel wegen Leerstand/Abriss);
• Netzbetreiber hat Einzelverträge mit den Mietern auf die Dauer des Vertrags mit dem Wohnungsunternehmen zu befristen;
• Stromkosten sollte i. d. R. ausschließlich der Betreiber tragen, zumal diese ab dem 1.7.2024 nur noch bei reinen Glasfasernetzen und bei Gemeinschaftsempfangsanlagen umlagefähig sind.

4 Aktuelle Fallstricke

4.1 Vorsicht bei Exklusivitätsregelungen!

• Exklusivitätsvereinbarungen möglichst vermeiden, mindestens jedoch eindeutig auf das vertragsgegenständliche Netz beschränken (wegen Telefon- und Glasfasernetzen, die eine Wettbewerbssituation schaffen).
• Keine "gebäudeexklusiven" Regelungen akzeptieren wie: "Wohnungsunternehmen darf keinen Telekommunikationsanbieter dulden oder keine weiteren Netze einbauen oder einbauen lassen".

4.2 Von der Gestattung umfasste Dienste, Angebote und Übertragungsart genau regeln!

• Konsequenzen bei Regelungen wie "Netzbetreiber darf alle derzeit verfügbaren und künftigen Produkte anbieten" beachten.
• Vorsicht bei einseitigen Festlegungen des Netzbetreibers zur Art der Signalübertragung! Genau definieren, welcher SD- und HD-Programmumfang von einem etwaig vereinbarten Basisentgelt umfasst ist.
• Klarstellung, dass eine eventuelle Abschaltung von privaten SD-Progr...