Zusammenfassung
Nach § 10f Abs. 1 EStG können von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen an eigengenutzten Wohnungen in Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen 10 Jahre lang jährlich bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden.
Darüber hinaus begünstigt § 10f Abs. 2 EStG auch Erhaltungsaufwendungen an eigengenutzten Wohnungen in Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Schließlich erfasst die Förderung nach § 10f EStG auch den Teil der Anschaffungskosten eines Grundstückserwerbers, der auf begünstigte Baumaßnahmen der vorgenannten Art entfällt, soweit diese Baumaßnahmen nach Abschluss eines zivilrechtlich wirksamen Erwerbsvertrags (notarielle Beurkundung) durchgeführt werden.
- Die Wohnung darf nicht unentgeltlich (an Angehörige) überlassen werden, sondern muss eigengenutzt werden.
- Die Baumaßnahmen werden ohne Einschaltung der zuständigen Gemeindebehörde begonnen und ausgeführt.
1 Begünstigte Objekte
Eigennutzung
Die Steuervergünstigung nach § 10f EStG wird nur für Aufwendungen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gewährt. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (§ 10f Abs. 1 Satz 4 EStG). Es muss sich hierbei nicht um den Lebensmittelpunkt des Steuerpflichtigen handeln. So kann ein frei stehendes Nebengebäude auf dem Wohngrundstück auch begünstigt sein.
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 10f Abs. 1 EStG hat der BFH bejaht, wenn eine Wohnung einem – einkommensteuerlich zu berücksichtigenden – Kind unentgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen wird. Soweit die Überlassung an ein einkommensteuerlich nicht mehr zu berücksichtigendes Kind oder an einen anderen Angehörigen erfolgt, liegt keine Eigennutzung vor.[1]
Die Art des Gebäudes (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder gemischt genutzten Grundstück) spielt keine Rolle.
Ist ein Arbeitszimmer vorhanden, liegen hier die Nutzungsvoraussetzungen nicht vor. Bei einer doppelten Haushaltsführung sind die Aufwendungen zum Werbungskostenabzug zugelassen. Da der Werbungskostenabzug dem Sonderausgabenabzug vorgeht, sind die Aufwendungen dort geltend zu machen. Leider sind bei der Geltendmachung von Werbungskosten übersteigende Beträge nicht als Sonderausgaben zu berücksichtigen.
2 Höhe
10 x 9 %
Nach § 10f Abs. 1 EStG können von den Aufwendungen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen 10 Jahre lang jeweils bis zu 9 % der Aufwendungen wie Sonderausgaben abgezogen werden. Die Jahresbeträge sind grundsätzlich gleich hoch. Dies gilt auch für das Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen wurde. Es ist also unerheblich, ob die Maßnahme im Januar, Juli oder Dezember beendet wurde. Berechnet sich die Höhe der Sonderausgaben aus mehreren Einzelmaßnahmen, so ist das Gesamtprojekt maßgeblich. Für den Ansatz der Sonderausgabe im Erstjahr kommt es somit darauf an, wann das Gesamtprojekt abschlossen wurde. Voraussetzung für den Sonderausgabenabzug ist, dass die Wohnung in dem jeweiligen Kalenderjahr des 10-jährigen Begünstigungszeitraums zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Bezüglich der sonstigen Voraussetzungen gelten die Bestimmungen des § 7h EStG entsprechend.[1]
Zeitanteilige Kürzung
Wird die Wohnung nicht das ganze Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so wird der Abzugsbetrag zeitanteilig gekürzt.
Abzug bei Nutzungsänderung
Geht der Eigentümer während des 10-jährigen Begünstigungszeitraums zur Einkunftserzielung (z. B. Vermietung) über, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs wie Sonderausgaben abzuziehen (Restabzug).
Veräußerung: Kein Restabzug
Der Restabzug ist jedoch im Fall der Objektveräußerung während des 10-jährigen Förderzeitraums ausgeschlossen. Denn der durch die Baumaßnahmen bedingte Wertzuwachs wird typischerweise mit dem Kaufpreis realisiert. Deshalb ist es steuerlich vorteilhafter, ein bisher eigengenutztes Objekt vor der Veräußerung einige Zeit zu vermieten, die restlichen Erhaltungsaufwendungen wie Sonderausgaben abzuziehen und erst dann die Veräußerung vornehmen.
Keine Doppelförderung
Die Vergünstigungen nach § 10f EStG und § 35a Abs. 3 EStG für Handwerkerleistungen sind nebeneinander für das gleiche Objekt möglich, allerdings nicht für die gleichen Aufwendungen.
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