Steuervergünstigungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen – Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwendungen (§ 11a EStG)

Zusammenfassung

Überblick

Nach § 11a EStG können Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden. Die Vorschrift hat in der Praxis nur Bedeutung für Gebäude, die zu mehr als der Hälfte anderen als Wohnzwecken dienen oder zu einem Betriebsvermögen gehören.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Regelungen zur Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind in § 11a EStG enthalten.

R 7h EStR gilt entsprechend auch für § 11a EStG.

R 11a EStR

H 11a EStH

§ 82b EStDV

Die häufigsten Fallen

• Die Entscheidung über die Dauer der Verteilung muss im 1. Jahr des Verteilungszeitraums getroffen werden. Eine spätere Änderung ist nicht mehr möglich.

1 Verteilungsmöglichkeit von Erhaltungsaufwendungen

Auch für Betriebsgebäude

Nach § 11a Abs. 1 Satz 1 EStG kann

• Erhaltungsaufwand, soweit er nicht durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gedeckt ist,
• für Maßnahmen i. S. d. § 177 BauGB
• an einem im Inland belegenen Gebäude
• in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich,
• auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgezogen werden.

Freiwillige Modernisierungsverpflichtung

Diese Regelung ist entsprechend anzuwenden auf Erhaltungsaufwand für Maßnahmen,

• die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes i. S. d. § 11a Abs. 1 Satz 1 EStG dienen,
• das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und
• zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11a Abs. 1 Satz 2 EStG).

Die Voraussetzungen für die Sonderbehandlung der Erhaltungsaufwendungen sind die gleichen wie bei den erhöhten Absetzungen nach § 7h EStG für Herstellungskosten (s. hierzu gesonderten Beitrag "Allgemeine Voraussetzungen für die Vergünstigungen").

Im Gegensatz zum § 82b EStDV, der die gleichmäßige Verteilung von Erhaltungsaufwendungen nur bei Gebäuden zulässt, die nicht Betriebsvermögen sind und die überwiegend zu Wohnzwecken dienen, kann die Vorschrift des § 11a EStG bei Gebäuden aller Art, egal ob Privat- oder Betriebsvermögen, angewandt werden, mit einer Ausnahme:

Nicht bei eigengenutzten Wohnungen

Erhaltungsaufwendungen i. S. d. § 11a EStG können bei eigengenutzten Einfamilienhäusern und Wohnungen lediglich nach § 10f EStG wie Sonderausgaben abgezogen werden

Geringe praktische Bedeutung

Die Vorschrift des § 11a EStG hat nur Bedeutung für Gebäude, die zu mehr als 50 % anderen als Wohnzwecken dienen, und für Gebäude des Betriebsvermögens, da für die anderen Gebäude die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auch ohne die Bescheinigung der Gemeindebehörde möglich ist.

2 Der richtige Verteilungszeitraum

Die Entscheidung über die Dauer des Verteilungszeitraums muss in dem Jahr getroffen werden, in dem die Erhaltungsaufwendungen geleistet werden. An diese Entscheidung ist der Eigentümer dann gebunden.

Wer sich für die Verteilung entschieden hat, muss diese gleichmäßig auf den gewählten Zeitraum vornehmen. Eine nachträgliche Änderung ist nicht möglich.

Werden in einem Jahr weniger Erhaltungsaufwendungen abgezogen, so ist der nicht abgesetzte Teil verloren. Das gilt auch dann, wenn sich in einem Jahr aufgrund geringer Einkünfte ein Abzugsbetrag nicht oder nicht voll auswirkt.

Qual der Wahl

Welcher Zeitraum soll gewählt werden? Je höher die Aufwendungen sind, umso länger soll der Verteilungszeitraum sein. Andererseits, je kürzer der Abzugszeitraum, desto schneller kommen Sie in den Genuss der Steuerersparnis. Wenn Sie sich trotzdem noch nicht entscheiden können: Wählen Sie die goldene Mitte und verteilen Sie den Aufwand auf 3 Jahre.

Verteilung bei Miteigentum

Gehört das Gebäude mehreren Personen, muss der Erhaltungsaufwand von allen Eigentümern auf den gleichen Zeitraum verteilt werden (§ 11a Abs. 3 EStG). Es ist nicht zulässig, dass ein Miteigentümer die Verteilung auf 2 Jahre und ein anderer auf 5 Jahre vornimmt.

3 Abzug bei Nutzungsänderung

Voller Rest­abzug

Wird ein Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, so ist der gesamte, noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands i. S. d. § 11a EStG im Jahr der Veräußerung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abzugsfähig. Das Gleiche gilt, wenn ein Gebäude nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt wird oder in ein Betriebsvermögen eingebracht oder aus dem Betriebsvermögen entnommen wird (§ 11a Abs. 2 Satz 2 EStG).

Rechtsnachfolge

Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den Veranlagungszeitraum des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.

Eigengenutzte Objekte

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