2.000 EUR/2.500 EUR je m2
Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Sonder-AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Allerdings sind hier folgende Kappungsgrenzen eingeführt worden:
Maximal 2.000 EUR je m2/Wohnfläche, wenn es sich um eine Wohnung handelt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wurde, oder
maximal 2.500 EUR je m2/Wohnfläche, wenn es sich um eine Wohnung handelt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt wurde und das Gebäude nach der Fertigstellung den Energieeffizienzhaus-Standard 40 NH nachweist.
Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter dem Wert von 2.000 EUR/2.500 EUR je m2/Wohnfläche, ist der tatsächliche Wert maßgeblich. Nach Ablauf der Sonder-AfA erfolgt die Neuberechnung der AfA-Beträge nach dem verbleibenden Restwert (§ 7a Abs. 9 EStG).
Zum besseren Verständnis hierzu einige Beispiele:
Anschaffung eines Mehrfamilienhauses mit Anschaffungskosten von 2.000 EUR je m2/Wohnfläche
A erwirbt im Januar 2024 ein in diesem Monat fertiggestelltes Mehrfamilienhaus (Bauantrag 10.1.2023). Das Haus dient vollständig der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken an fremde Dritte. Die Anschaffungskosten betrugen 1.000.000 EUR. Die maßgebliche Wohnfläche wurde mit 500 m2 berechnet. A nimmt die Sonder-AfA in Anspruch. Das Haus erreicht den Energieeffizienzhausstandard 40 NH.
| Ermittlung Kappungsgrenze und Bemessungsgrundlage | ||||
| in m2 | Anteil Wohnfläche | |||
| Gesamtfläche | 500 | |||
| davon Wohnfläche | 500 | 100 % | ||
| Preis pro m2 | 2.000 EUR | |||
| Jahr | Buchwert | AfA § 7 Abs. 4 EStG (3 %) | AfA § 7b EStG (5 % v. 1.000.000 EUR) | Gesamt AfA |
| Jan 2024 | 1.000.000 | 30.000 | 50.000 | 80.000 |
| Restwert 31.12.2024 | 920.000 | |||
| AfA 2025 | 30.000 | 50.000 | 80.000 | |
| Restwert 31.12.2025 | 840.000 | |||
| AfA 2026 | 30.000 | 50.000 | 80.000 | |
| Restwert 31.12.2026 | 760.000 | |||
| AfA 2027 | 30.000 | 50.000 | 80.000 | |
| Restwert 31.12.2027 | 680.000 | |||
| AfA 2028 | 20.400 | 20.400 | ||
| Restwert 31.12.2028 | 659.600 | |||
Die Kappungsgrenze von 2.500 EUR je m2/Wohnfläche wird nicht überschritten. Insoweit kann A Sonder-AfA-Beträge von jährlich 50.000 EUR steuerlich geltend machen.
Anschaffung eines Mehrfamilienhauses mit Überschreitung der Kappungsgrenze
B erwirbt im Januar 2024 ein in diesem Monat fertiggestelltes Mehrfamilienhaus, (Bauantrag 2023). Das Haus dient vollständig der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken an fremde Dritte. Die Anschaffungskosten betrugen 1.500.000 EUR. Die maßgebliche Wohnfläche wurde mit 400 m2 berechnet. B nimmt die Sonder-AfA in Anspruch. Das Haus erreicht den Energieeffizienzhausstandard 40 NH.
| Ermittlung Kappungsgrenze und Bemessungsgrundlage | ||||
| in m2 | Anteil Wohnfläche | |||
| Gesamtfläche | 400 | |||
| davon Wohnfläche | 400 | 100 % | ||
| Preis pro m2 | 3.750 EUR | |||
| Kappung | 400 x 2.500 EUR | = Bemessungsgrundlage § 7b EStG | 1.000.000 | |
| Jahr | Buchwert | AfA § 7 Abs. 4 EStG (3 %) | AfA § 7b EStG (5 %) | Gesamt AfA |
| Bemessungsgrundlage | 1.500.000 | 1.000.000 | ||
| Jan 2024 | 1.500.000 | 45.000 | 50.000 | 95.000 |
| Restwert 31.12.2024 | 1.405.000 | |||
| AfA 2025 | 45.000 | 50.000 | 95.000 | |
| Restwert 31.12.2025 | 1.310.000 | |||
| AfA 2026 | 45.000 | 50.000 | 95.000 | |
| Restwert 31.12.2026 | 1.215.000 | |||
| AfA 2027 | 45.000 | 50.000 | 95.000 | |
| Restwert 31.12.2027 | 1.120.000 | |||
| AfA 2028 | 33.600 | 33.600 | ||
| Restwert 31.12.2028 | 1.086.400 | |||
Die Anschaffungskosten i. H. v. 3.750 EUR je m2/Wohnfläche überschreiten den Kappungsbetrag von 2.500 EUR je m2/Wohnfläche des § 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG. Die Sonder-AfA ist entsprechend zu kürzen. Es ergibt sich eine Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA i. H. v. 1.000.000 EUR (400 m2 x 2.500 EUR). Insoweit kann B Sonder-AfA-Beträge von jährlich 50.000 EUR steuerlich geltend machen.
Anschaffung eines Mehrfamilienhauses mit Unterschreitung der Kappungsgrenze
C erwirbt im Januar 2024 ein in diesem Monat fertiggestelltes Mehrfamilienhaus (Bauantrag 2023). Das Haus dient vollständig der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken an fremde Dritte. Die Anschaffungskosten betrugen 500.000 EUR. Die maßgebliche Wohnfläche wurde mit 300 m2 berechnet. C nimmt die Sonder-AfA in Anspruch. Das Haus erreicht den Energieeffizienzhausstandard 40 NH.
| Ermittlung Kappungsgrenze und Bemessungsgrundlage | ||||
| in m2 | Anteil Wohnfläche | |||
| Gesamtfläche | 300 | |||
| davon Wohnfläche | 300 | 100 % | ||
| Preis pro | 1.667 EUR | |||
| Jahr | Buchwert | AfA § 7 Abs. 4 EStG (3 %) | AfA § 7b EStG (5 %) | Gesamt AfA |
| Bemessungsgrundlage | 500.000 | 500.000 | ||
| Jan 2024 | 500.000 | 15.000 | 25.000 | 40.000 |
| Restwert 31.12.2024 | 460.000 | |||
| AfA 2025 | 15.000 | 25.000 | 40.000 | |
| Restwert 31.12.2025 | 420.000 | |||
| AfA 2026 | 15.000 | 25.000 | 40.000 | |
| Restwert 31.12.2026 | 380.000 | |||
| AfA 2027 | 15.000 | 25.000 | 40.000 | |
| Restwert 31.12.2027 | 340.000 | |||
| AfA 2028 | 10.200 | 10.200 | ||
| Restwert 31.12.2028 | 329.800 | |||
C hat Anschaffungskosten i. H. v. 1.667 EUR je m2/Wohnfläche. Die Kappungsgrenze von 2.500 EUR je m2/Wohnfläche wird nicht überschritten. Eine Kürzung der Bemessungsgrundlage braucht demnac...
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