Soziale Wohnraumförderung: Bayern / 3.1 Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern

Mietwohnungen

Fördergegenstand und Zielgruppe: Gefördert wird das Schaffen von Miet- und Genossenschaftswohnraum in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 3 Wohnungen durch

• Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen, selbstständigen Gebäude geschaffen wird;
• Änderung oder Erweiterung von Gebäuden, wobei unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird.

Daneben werden

• der Erwerb von neugeschaffenem Mietwohnraum zur erstmaligen Belegung (Ersterwerb) im Rahmen der "Einkommensorientierten Förderung (EOF)",
• die Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen an bestehendem gefördertem Mietwohnraum, sofern die bestehenden Bindungen innerhalb der nächsten 5 Jahre enden und
• die Erweiterung von bestehenden Mietwohngebäuden mit Modernisierung der bestehenden Mietwohnungen, insbesondere deren nachhaltiger energetischer Verbesserung (Förderbaustein "drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern")

gefördert. Förderfähig sind auch besondere Wohnformen, insbesondere Wohngemeinschaften für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung.

Es sind Wohnflächengrenzen und technische Vorgaben, z. B. die DIN 18040 Teil 2 (barrierefreies Bauen) und Kostenobergrenzen zu beachten. Gefördert wird nur in Gemeinden, in denen ein deutlicher, nicht nur kurzfristiger Bedarf besteht.

Die Wohnungen sind bestimmt für Haushalte mit Einkommen innerhalb bestimmter Einkommensstufen. Eine mittelbare Belegung der geförderten Wohnungen ist möglich.

Grund- und Zusatzförderung, Zuschuss

Gegenleistungen, Art und Höhe der Förderung: Die Wohnungen sind für 25, 40 oder 55 Jahre für die Zielgruppe zu binden. Zugunsten der zuständigen Stelle ist ein Benennungsrecht bzw. allgemeines Belegungsrecht zu begründen. Die Bewilligungsstelle legt die Erstvermietungsmiete zzgl. möglicher Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB fest. Sie legt auch unter Berücksichtigung des örtlichen Mietniveaus die zumutbare Miete fest. Diese beträgt 4,00 EUR bis 7,00 EUR je qm für Haushalte der Einkommensstufe I. Sie erhöht sich für Haushalte der Einkommensstufen II und III um jeweils 1,00 EUR bis 1,50 EUR pro qm gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe.

Die "Einkommensorientierte Förderung (EOF)" besteht aus einer Grund- und einer Zusatzförderung. Die Grundförderung besteht aus einem objektabhängigen und einem belegungsabhängigen Darlehensteil sowie einem allgemeinen und ergänzenden Zuschuss. Die Höhe des objektabhängigen Festbetragsdarlehens beträgt in Abhängigkeit von der Dauer der Belegungsbindung 40 % bis zu 60 % der Kostenobergrenze von 3.000 EUR je qm Wohnfläche. Für rollstuhlgerechte Wohnungen kann das objektabhängige Darlehen um bis zu 15 % erhöht werden.

Allgemeiner und ergänzender Zuschuss

Der allgemeine Zuschuss beträgt bis zu 600 EUR je qm geförderter Wohnfläche. Bei Erweiterung bestehender Mietwohngebäude mit Modernisierung der bestehenden Wohnungen, insbesondere der nachhaltigen energetischen Verbesserung, kann ein ergänzender Zuschuss von bis zu 150 EUR je qm Erweiterungsfläche gewährt werden (Förderbaustein "drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern"). Darüber hinaus wird für zusätzliche Kosten aufgrund eines besonders nachhaltigen Vorhabens ein ergänzender Zuschuss von bis zu 200 EUR je qm Wohnfläche (Förderbaustein "Nachhaltigkeitszuschuss") und für Maßnahmen zur Nutzung und Verdichtung bestehender Stadtstrukturen ein ergänzender Zuschuss von bis zu 100 EUR je qm Wohnfläche (Förderbaustein "Ortskernzuschuss") gewährt.

Ein belegungsabhängiges Darlehen wird nur gewährt, wenn die Differenz zwischen der höchstzulässigen Miete und der für die Einkommensstufe zumutbaren Miete mindestens 1,00 EUR je qm Wohnfläche monatlich beträgt. Der belegungsabhängige Darlehensteil wird so bemessen, dass aus den Zinserträgen die Aufwendungen für die Zusatzförderung erwirtschaftet werden.

Zusatzförderung = Zuschuss an Mieter

Erhält der Investor das belegungsabhängige Darlehen der Grundförderung, so besteht die Zusatzförderung aus einem Zuschuss, den der Mieter erhält. Grundlage für die Bemessung der Zusatzförderung ist der Unterschiedsbetrag zwischen der höchstzulässigen Miete und der nach dem Einkommen des Mieters für ihn zumutbaren Miete.

Neben der EOF wird die "Aufwendungsorientierte Förderung (AOF)" angeboten, bei der anstatt der Festbetragsförderung im Wege der Fehlbedarfsförderung ein zinsgünstiges Darlehen und ergänzende Zuschüsse sowie ein Darlehensnachlass gewährt werden, die eine ausgewogene Wirtschaftlichkeit des geförderten Objekts gewährleisten.

Förderkonditionen: Während der Belegungsbindung wird der Zinssatz des objektabhängigen Teils der Grundförderung auf 0,5 % gesenkt. Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, maximal auf 7 %, angepasst werden. Die ersten 3 Jahre sind tilgungsfrei, danach beträgt der Tilgungssatz mindestens 1 % jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 3 % des Darlehensnennbetrags erhoben. Der Zinssatz für das belegungsabhängige Darlehen wird für jede...