In 3 Entscheidungen im Jahr 2014, die bisher noch nicht offiziell veröffentlicht wurden, hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Behandlung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht auseinandergesetzt. Die Finanzverwaltung hat die Rechtsgrundsätze dieser Rechtsprechung des BFH in einem BMF-Schreiben zusammengestellt. Danach gilt Folgendes:
Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten nach Veräußerung
Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.1998
Verkaufserlös reichte nicht zur Darlehenstilgung
Die Schuldzinsen können weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Voraussetzung ist, dass die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist.
Für den Werbungskostenabzug ist es ohne Bedeutung, ob die Veräußerung innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist erfolgt und gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar ist.
Grundstücksveräußerungen vor dem 1.1.1999
Ein nachträglicher Werbungskostenabzug ist nicht zulässig.
Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht
Kein Werbungskostenabzug
Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung gezahlt werden, sind keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Nachträgliche Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen nach Veräußerung
Veräußerung nach dem 31.12.2013
Verkaufserlös reichte nicht zur Darlehenstilgung
Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen bei fremdfinanzierten sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) ist, dass der Erlös aus der Veräußerung des Mietobjekts nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.
Veräußerung vor dem 1.1.2014
Abzug weiterhin möglich
Wurde das obligatorische Veräußerungsgeschäft vor dem 1.1.2014 rechtswirksam abgeschlossen, kommt es unter Zugrundelegung der zwischenzeitlich überholten Rechtsgrundsätze (BFH, Urteil v. 12.10.2005, IX R 28/04, BStBl 2006 II S. 407) aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht darauf an, ob ein bei einer Veräußerung des Objekts erzielbarer Erlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte. Die Zinsen sind weiterhin abzugsfähig.
Schuldzinsen für sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht
Kein Abzug
Ein Werbungskostenabzug ist nicht mehr möglich, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht nach dem 31.12.2014 aufgegeben wurde.
Abzug zulässig
Wurde die Einkünfteerzielungsabsicht vor dem 1.1.2015 aufgegeben, sind Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig.
Vorfälligkeitsentschädigungen
Überholte Rechtsprechung
Die bisherige Rechtsprechung (BFH, Urteil v. 23.4.1996, IX R 5/94, BStBl 1996 II S. 595), wonach der BFH in der Vergangenheit ausnahmsweise einen Werbungskostenabzug für eine im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mietwohngrundstücks zu zahlende sog. Vorfälligkeitsentschädigung zugelassen hat, wenn sie als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts zu beurteilen ist, ist durch das Urteil vom 11.2.2014 überholt.
Stichtag 27.7.2015
Ein Werbungskostenabzug ist allerdings noch möglich, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.
Das Gleiche gilt für eine im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjekts.
Anwendung
Die vorstehenden Grundsätze sind in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
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