Leitsatz
Erhält der Grundstückserwerber vom Vermittler des Kaufvertrags eine Provision, die keine besonderen, über die Anschaffung hinausgehenden Leistungen abgelten soll, so mindert diese Zahlung die Anschaffungskosten der Immobilie i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB.
Sachverhalt
A erwarb unter Vermittlung der E für 270098 DM eine noch vom Veräußerer zu errichtende Eigentumswohnung. Er erhielt von E eine Provision von 30000 DM, die er nicht als Einnahme erklärte. Das Finanzamt erfuhr davon erst durch eine Außenprüfung und besteuerte die Provision als sonstige Einkünfte i.S. des § 22 Nr. 3 EStG. Das FG beurteilte die Provision nicht als sonstige Einnahme, sondern als Minderung der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung und korrigierte die geltend gemachten Abschreibungen. Der BFH bestätigte diese Rechtsansicht.
Entscheidung
Nach § 255 Abs. 1 S. 3 HGB sind Anschaffungspreisminderungen abzusetzen. Die Vorschrift gilt nicht nur für Kaufpreisnachlässe, sondern nach ihrem Zweck allgemein für Ermäßigungen der Anschaffungskosten und damit für Rückflüsse von im Zusammenhang mit dem Erwerb geleisteten Aufwendungen, die nicht sofort abziehbar, sondern auf die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts zu verteilen sind[1]. So verhält es sich z.B. dann, wenn Aufwendungen für die Anschaffung eines Wirtschaftsguts von Dritten erstattet oder vergütet werden, sofern hierin kein Entgelt für eine Leistung des Empfängers liegt[2]. Der Minderungsvorgang muss mit dem Anschaffungsgeschäft so verbunden sein, dass der Zufluss von Gütern in Geld oder Geldeswert als Ermäßigung von Anschaffungskosten bewertet werden kann. Dafür reicht ein wirtschaftlicher Zusammenhang, der gegeben ist, wenn der maßgebende Anlass für den Minderungsvorgang in der Anschaffung liegt. Danach stellt sich die Provision als Rückfluss von Anschaffungskosten dar. Es ist unerheblich, dass nicht der Veräußerer, sondern der Vermittler des Grundstücksgeschäfts diesen Preisnachlass gewährte. Denn E war befugt, Preisnachlässe zu gewähren. Der Provision stand keine eigene Leistung des Klägers gegenüber, die zu nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbaren Einkünften führte. Sie bildete keine Gegenleistung für eine Vermittlungsleistung des Klägers.
Praxishinweis
Das Urteil führt die Senatsrechtsprechung zu sonstigen Leistungen fort, nach der allein das Ermöglichen einer Leistung durch einen anderen keine Leistung im Sinne von § 22 Nr. 3 EStG bildet[3]. Ist das Verhalten aber keine Leistung, so hängt die Provision allein mit dem Erwerb der Eigentumswohnung zusammen und mindert die Anschaffungskosten. Vermittler werden zu einer solchen Zahlung bereit sein, wenn sie den Vermittlungsauftrag anders nicht erlangen können. Sie beteiligen ihren Kunden dann an der eigenen Vermittlungsprovision.
Link zur Entscheidung
BFH-Urteil vom 16.3.2004, IX R 46/03
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