Private Grundstücksgeschäfte

Zusammenfassung

Steuerpflichtige Veräußerungen

Die Zeiten der großen Wertsteigerungen bei Immobilien sind vorbei. Trotzdem sind die Fälle gar nicht so selten, in denen bei Veräußerung von privatem Grundbesitz ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Zwar ist die Veräußerung von privatem Grundbesitz generell nicht einkommensteuerpflichtig. Von diesem Grundsatz gibt es 2 Ausnahmen:

1. Werden innerhalb eines Zeitraums von etwa 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, besteht die große Gefahr, dass das Finanzamt nicht mehr von privaten Veräußerungsgeschäften ausgeht, sondern von einer gewerblichen Tätigkeit (gewerblicher Grundstückshandel) und die erzielten Gewinne zur Einkommen- und Gewerbesteuer heranzieht.
2. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt, sind als sonstige Einkünfte zu versteuern (§ 22 Nr. 2 und § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnungen sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung ausgenommen.

1 Steuerpflichtige Veräußerungsgeschäfte

Gebräuchlicher Begriff: Spekulationsgewinn

Obwohl die steuerlich bedeutsame Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung seit 1999 10 Jahre beträgt und im Einkommensteuergesetz die früher gebräuchlichen Begriffe "Spekulationsgewinn" und "Spekulationsgeschäft" durch "Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften" ersetzt wurden, werden im Sprachgebrauch und auch in diesem Beitrag trotzdem weiterhin die Begriffe "Spekulationsgewinn" und "Spekulationsgeschäft" verwendet. Das bedeutet aber nicht, dass für die Besteuerung eine Spekulationsabsicht erforderlich ist.

Steuerpflichtig sind:

• Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken (bebaut und unbebaut) und Rechten (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht),
• bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Sonstige Einkünfte

Die bei der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten im privaten Bereich entstehenden Gewinne sind keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Solche Gewinne unterliegen als sonstige Einkünfte nur dann der Einkommensteuer, wenn es sich um private Veräußerungsgeschäfte i. S. des § 23 EStG handelt (§ 22 Nr. 2 EStG).

Praxis-Beispiel

Betriebsgebäude

K hat in seinem Betriebsvermögen (Gewerbebetrieb § 15 EStG) ein Betriebsgebäude. Dieses Gebäude will K im Jahr 2020 veräußern.

Der mögliche Veräußerungsgewinn muss bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG besteuert werden, da das Gebäude nicht der privaten Ebene zugeordnet werden kann.

Außenanlage

In die Besteuerung sind auch die Außenanlagen einzubeziehen. Darunter fallen Umzäunungen, Weg-, Hof- und Platzbefestigungen.

Erbbaurecht

Auch ein Erbbauberechtigter, der innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrags, das von ihm auf dem Grundstück errichtete Gebäude veräußert, muss einen anfallenden Gewinn versteuern.

10-Jahres-Frist

Bei Grundstücken liegt ein steuerpflichtiges privates Grundstücksgeschäft vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Praxis-Beispiel

Behaltensfrist nicht erreicht

B hat im Jahr 2015 ein unbebautes Grundstück erworben. Dieses wollte er ursprünglich mit einem Mehrfamilienhaus bebauen. Leider kam es zu Problemen bei der Baufinanzierung und es kam nicht zu einer Bebauung durch B. Im Jahr 2020 verkauft B das Grundstück wieder an einen fremden Dritten.

B muss einen eventuellen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Grundstücks nach § 23 EStG im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung 2020 angeben und besteuern lassen, da die Behaltensfrist von 10 Jahren noch nicht erreicht ist.

Als Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks gilt auch der Tausch von Grundbesitz.

Veräußerung von Betriebsvermögen

Sofern die Veräußerung eines Grundstücks im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, eines Gewerbebetriebs (z. B. gewerblicher Grundstückshandel) oder einer freiberuflichen Tätigkeit erfolgt, ist der entstehende Gewinn bei der Ermittlung dieser Einkünfte zu erfassen und zu versteuern, wobei es auf die Dauer der Zugehörigkeit zum jeweiligen Betriebsvermögen nicht ankommt. Ein Spekulationsgewinn, der bei den sonstigen Einkünften im Rahmen der Einkommensermittlung anzusetzen ist, kann nur entstehen, wenn Privatvermögen veräußert wird.

Notverkauf

Für die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist nicht Voraussetzung, dass die Absicht besteht, einen Gewinn zu erzielen. Auch ein Notverkauf aufgrund finanzieller Schwierigkeiten ist steuerpflichtig. Die Versteuerung kann auch durch Anschaffung eines Ersatzgrundstücks nicht vermieden werden.

Ein Notverkauf muss aber nicht zwingend durch den Steuerpflichtigen betrieben werden. Auch eine Zwangsmaßnahme durch einen anderen Dritten kann zu einem steuerbaren Veräußerungsgewinn führen. Insbesondere folgende Notverkäufe sind nach § 3 EStG zu besteuern:

• Enteignung gegen Entschädigung ohne Ersatzbeschaffung^[1],
• Zwangsversteigeru...