Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch: Grundsatzurteil des BGH

Grundsatz

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden.

Dieser Anspruch ist über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst auch Störungen durch sogenannte Grobimmissionen wie etwa Wasser.

Mieter

Der Anspruch kann nach Auffassung des BGH in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dem berechtigten Besitzer zustehen, dessen Abwehranspruch aus § 862 Abs. 1 BGB aus tatsächlichen Gründen nicht geltend gemacht werden konnte. Das ist nach Meinung des Gerichts deshalb gerechtfertigt, weil der berechtigte Besitzer seine Rechtsstellung von dem Eigentümer ableitet und dadurch in das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einrückt.

Sondereigentümer

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann nach Auffassung des BGH auch dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen. Denn die nach dem WEG zu einem gesetzlichen Schuldverhältnis verbundenen Sondereigentümer stehen sich angesichts eines solchen Schadensbilds ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber, wie Grundstückseigentümer in den unmittelbar von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erfassten Fällen. Entsprechendes gilt für die Mieter, wenn Sondereigentumseinheiten vermietet sind.

Schadensausgleich

Der BGH betont, dass nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich des unzumutbaren Anteils der Beeinträchtigung verlangt werden kann. Diesen Anteil zu ermitteln, sei Aufgabe des Tatsachengerichts.

(BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12, NJW 2014 S. 458)