Mieteinnahmen und sonstige Grundstückserträge / 5 Einnahmen-ABC

Abfindung

Nachbar zahlt

Die Abfindung für die Gestattung eines Bauvorhabens (z. B. eines Hochbaus) auf dem Nachbargrundstück gehört nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, ist aber als sonstige Einkünfte^[1] zu versteuern.

Mieter zahlt

Eine für die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrags erhaltene Abfindungszahlung ist eine steuerpflichtige Einnahme, die gem. § 24 Nr. 1a i. V. m. § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG steuerbegünstigt ist.^[2]

Eine Abfindung, die der Grundstückseigentümer für den Verzicht eines obligatorischen Wohnrechts zahlt, ist beim Empfänger keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung.^[3]

Abtretung

Die entgeltliche Abtretung einer Mietforderung führt zu Einnahmen nach § 21 EStG.

Altlasten

Zahlungen, die der Erwerber eines unbewohnbaren Grundstücks von der Gemeinde erhält, sind keine steuerpflichtigen Einnahmen.^[4]

Arbeitszimmervermietung

Vermietet ein Arbeitnehmer ein in seinem Haus oder seiner Wohnung gelegenes, von ihm genutztes Büro an seinen Arbeitgeber, erzielt er daraus nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Nutzung des Büros im vorrangigen Interesse seines Arbeitgebers erfolgt. In den übrigen Fällen ist die "Mietzahlung" als Arbeitslohn zu versteuern.^[5]

Aufwendungsbeihilfen

Aufwendungsbeihilfen nach § 42 Abs. 6 des II. WoBauG sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[6]

Aufwendungsdarlehen

Aufwendungsdarlehen^[7] sind keine steuerpflichtigen Einnahmen, da sie zurückbezahlt werden müssen.

Ausgleichszahlungen

Ausgleichszahlungen eines Miteigentümers an einen anderen Miteigentümer sind bei diesem als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Ausbeuteverträge

Wer ein Grundstück zur Ausbeutung von Bodenschätzen (Kies, Lehm, Sand etc.) einem anderen entgeltlich und zeitlich begrenzt überlässt, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[8]

Rückgabe nach Ausbeutung

Steuerpflichtige Einnahmen liegen auch dann vor, wenn das Grundstück zwar bürgerlich-rechtlich übereignet wird, die Beteiligten aber vereinbart haben, es nach Beendigung der Ausbeute zurückzuübereignen. Das gilt auch dann, wenn nicht feststeht, ob und wann das Grundstück rückübereignet werden wird.^[9] Der Überlassende erzielt auch dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn vereinbart wurde, dass die Rückübertragungsverpflichtung entfalle, sofern sie zur Versteuerung des Kaufpreises führe, und diese Zusatzversicherung dem Finanzamt aber nicht rechtzeitig offenbart wird.^[10]

Kaufvertrag

Ein nicht zur Versteuerung führender Kaufvertrag über die im Boden befindlichen Mineralien und sonstigen Bestandteile kann grundsätzlich nur angenommen werden, wenn auch der Grund und Boden mit veräußert wird.

Baukostenzuschüsse, Mieterzuschüsse

Verteilung möglich

Baukostenzuschüsse und Mieterzuschüsse, die mit Rücksicht auf die Vermietung einer Wohnung geleistet werden und bei denen eine Rückerstattung oder Verrechnung nicht vereinbart ist, sind grundsätzlich in dem Veranlagungszeitraum in voller Höhe als Mieteinnahmen anzusetzen, in dem sie zufließen. Auf Antrag können sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den die Vorauszahlungen geleistet wurden, wenn sie für eine Nutzungsüberlassung von mehr als 5 Jahren im Voraus geleistet wurden.^[11]

Wird ein Gebäude während des Zeitraums, auf den eine Mietvorauszahlung oder ein Mieterzuschuss zu verteilen ist, verkauft, so ist der noch nicht als Mieteinnahme versteuerte Teil des Zuschusses im Jahr der Veräußerung als Einnahme anzusetzen.^[12]

Bausparzinsen

Nachteil

Guthabenzinsen aus Bausparverträgen gehören in der Regel zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Steht jedoch der Bausparvertrag im Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück, so sind die gutgeschriebenen Zinsen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen.^[13] Dies ist dann der Fall, wenn die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag als Werbungskosten geltend gemacht wurde. Die von der Bausparkasse einbehaltene Abgeltungssteuer wird jedoch auf die Einkommensteuer angerechnet.

Der Ansatz der Bausparguthabenzinsen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wirkt sich in vielen Fällen nachteilig aus, da für diese Zinsen der Sparerfreibetrag von 801 EUR bei Alleinstehenden bzw. 1.602 EUR bei Verheirateten nicht gewährt wird.

Damnum

Erstattung durch Erwerber

Erstattet der Erwerber eines Grundstücks dem Veräußerer im Rahmen des Kaufpreises Finanzierungskosten, die der Veräußerer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen hatte, so kann der Erstattungsbetrag beim Veräußerer zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören.^[14] Das gilt auch für Erstattungen von der Bank.

Keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn das Damnum nur einen unselbstständigen Rechnungsposten für die Bemessung einer Vorfälligkeitsentschädigung darstellt.^[15]

Enteignung

Steuerfreie Vermögensleistung

Das Entgelt für den Ausgleich des Vermögensverlustes durch eine Enteignung ist nicht steuerpflichtig, die Zinsen für die Enteignungsentschädigung gehör...