Mieteinnahmen und sonstige Grundstückserträge / 4 Entschädigungen

Begriff

Der Entschädigungsbegriff des § 24 Nr. 1a EStG setzt voraus, dass der Steuerpflichtige infolge einer Beeinträchtigung der durch die einzelne Vorschrift geschützten Güter einen finanziellen Schaden erlitten hat und die Zahlung unmittelbar dazu bestimmt ist, diesen Schaden auszugleichen.^[1]

Entschädigungen können steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG oder sonstige Einkünfte i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG oder nicht steuerbare Vermögenszuflüsse sein. Soweit Entschädigungen als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt werden, kann dafür die Steuerermäßigung nach § 34 EStG in Betracht kommen.

Steuerpflichtig sind:

• Ersatz für Einnahmen

  Entschädigungen, die gewährt worden sind, als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen^[2] sowie

• Nutzungsvergütungen für die Inanspruchnahme von Grundstücken für öffentliche Zwecke sowie Zinsen auf solche Nutzungsvergütungen und auf Entschädigungen, die mit der Inanspruchnahme von Grundstücken für öffentliche Zwecke zusammenhängen.^[3]

Im Einzelnen gehören dazu:

• Mietinteressent zahlt

  Die Abstandszahlung, die ein Mietinteressent nach Abschluss eines Vormietvertrags für die Entlassung aus diesem Vertrag an den Eigentümer des zu vermietenden Objekts leistet.^[4]

• Zahlungen, die der Grundstückseigentümer von einem Mieter wegen übermäßiger Beanspruchung der Mietsache oder wegen vertragswidriger Vernachlässigung einer Pachtsache erhält.^[5]

• Unterlassene Instandhaltung

  Entschädigung, die der Mieter wegen unterlassener Instandhaltung an den Vermieter bezahlen muss.^[6]

• Zahlungen, die der Mieter dem Vermieter leistet, weil der Vermieter durch die vertragswidrige Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit Ausfälle an (höheren) Mieteinnahmen aus dem geplanten Neubau erleidet.^[7]

• Entschädigung vom Nachbarn

  Entschädigung für baubedingte Grundstücksnutzung: Der Eigentümer eines Grundstücks, der für die Inanspruchnahme seines Grundstücks im Zuge der Errichtung einer baulichen Anlage auf dem Nachbargrundstück ein Entgelt erhält, muss dieses nach § 21 Abs. 1 EStG als Einnahme versteuern.^[8]

• Eine Entschädigung, die ein Grundstückseigentümer von einem Nachbarn für einen Verzicht auf Einhaltung des vorgeschriebenen Grundstücksabstands erhält, gehört zwar nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ist aber trotzdem steuerpflichtig, und zwar nach § 22 Nr. 3 EStG als sonstige Einkünfte.^[9]
• Auch die Entschädigung für die Beschränkung der Grundstücksnutzung ist im Rahmen der sonstigen Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern.^[10]

• Übernahme einer Baulast

  Das Entgelt, das anlässlich der Übernahme einer Baulast mit dem Inhalt, eine Grundstücksfläche als Stellplatz für Kfz nutzen zu lassen, von dem Nutzungsberechtigten an den Eigentümer des Baulastgrundstücks gezahlt wird, ist beim Empfänger entweder eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung oder eine Einnahme aus einer Leistung i. S. v. § 22 Nr. 3 EStG.^[11]

• Eine sonstige Leistung i. S. v. § 22 Nr. 3 EStG liegt vor, wenn sich ein Grundstückseigentümer verpflichtet, der gegen den Bebauungsplan verstoßenden Bauausführung seines Grundstücksnachbarn gegen Entgelt zuzustimmen.^[12]

• Entschädigung für Hochspannungsleitung

  Eine einmalige Nutzungsentschädigung, die für die Überspannung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit Hochspannungsfreileitungen für eine Dauer von 30 Jahren gezahlt wird, ist steuerbar, wenn der Grundstückseigentümer durch die mit einer Grunddienstbarkeit gesicherten vertraglichen Vereinbarungen nicht endgültig und nicht in vollem Umfang das wirtschaftliche Eigentum an seinem privaten Grundbesitz verliert.^[13]

• Nutzungsentschädigungen für die Beschlagnahme eines Grundstücks zum Zweck der Wohnungszuweisung sind Mieteinnahmen.^[14]
• Mietentgelte, die der Restitutionsberechtigte vom Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erlangt.^[15]
• Pachtabstandszahlungen als Ausgleich für eine vorzeitige Aufhebung eines langfristigen Pachtvertrags.^[16]

Keine steuerpflichtigen Einnahmen sind:

• Rückübertragung

  Entschädigungen, die anstelle der Rückübertragung von enteignetem Grundbesitz nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen gezahlt werden.^[17]

• Entschädigung für eine faktische Bausperre.^[18]
• Entgelt für Abtretung eines Rückkaufsrechts an einem Grundstück.^[19]
• Entgelt für den Verzicht auf ein dingliches Recht (Aufhebung einer eingetragenen Dienstbarkeit alten Rechts) eines Grundstückseigentümers am Nachbargrundstück.^[20]

• Wertminderung

  Das Entgelt für die Vereinbarung einer wertmindernden Beschränkung des Grundstückseigentums zur Vermeidung eines ansonsten zulässigen Enteignungsverfahrens.^[21]

• Verzicht auf Nachbarrechte

  Veräußert ein Steuerpflichtiger sein Grundstück zu einem überhöhten Preis an seinen Nachbarn, der mit dem Eigentumserwerb zugleich erreichen möchte, dass der Steuerpflichtige seine öffentlich-rechtlichen Abwehrrechte gegen dessen Bauvorhaben nicht (mehr) geltend macht, so ist das gesamte Entgelt dem nicht nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbaren Veräußerungsv...