Makler: Öffentlich-rechtliche Pflichten / 6 Maklerpflichten nach dem Geldwäschegesetz

Auch Immobilienmakler gelten als sog. Verpflichtete nach dem Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GwG). Geldwäsche bezweckt bekanntermaßen die Verschleierung der wahren Herkunft illegal erzielter Einnahmen. Derart illegale Einnahmen werden bei der Geldwäsche in den legalen Wirtschafts- und Finanzkreislauf eingeführt. Da solche Vorgänge nur schwer erkennbar sind, verpflichtet das GwG zu bestimmten Sorgfaltspflichten im Umgang mit Auftraggebern und ggf. für die für sie auftretenden Personen sowie zu innerbetrieblichen Sicherungsmaßnahmen. Ziel des GwG ist es zudem, die Finanzierung des Terrorismus zu verhindern. Vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen das GwG stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit einer Geldbuße von 100.000 EUR bis zu 5 Mio. EUR bei besonders renitenten Verstößen geahndet werden.

Wichtig

Registrierung auf FIU-Portal

Alle Verpflichteten nach dem GwG, also auch Makler, müssen sich seit 1.1.2020 auf dem Internetportal der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) (goaml.fiu.bund.de) elektronisch registrieren. Hier sind auch entsprechende Verdachtsfälle zu melden. Bei der Registrierung muss der Makler Angaben zu seinem Unternehmen, seiner Person und seinen Mitarbeitern machen, die in Geldwäsche-relevanter Hinsicht betroffen sind.

Immobilienmakler sind gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 14 i. V. m. § 11 GwG verpflichtet, Kunden bzw. Auftraggeber (Immobilieneigentümer, Kaufinteressenten sowie den Auftraggeber im Rahmen der Vermietung oder Verpachtung, soweit die monatliche Miete bzw. Pacht 10.000 EUR übersteigt) und ggf. die für sie auftretenden Personen zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen. Dies gilt unabhängig von der Höhe der zu erwartenden Transaktion aus dem Geschäft mit Blick auf Kaufverträge und bei Miet- oder Pachtverträgen, wenn die monatliche Miete 10.000 EUR übersteigt. Und es gilt bei allen baren oder unbaren Zahlungen. Das GwG verpflichtet in erster Linie zu betriebsinternen Maßnahmen und begründet kundenbezogene Sorgfaltspflichten. Darunter ist vor allem die primäre Pflicht des Maklers zur Identifizierung seines Vertragspartners, also seines Auftraggebers, zu verstehen.

Wichtig

Geldwäscherichtlinie gilt auch bei Wohnungsvermittlung

Zwar verpflichtet das GwG ausdrücklich den "Immobilienmakler", dennoch bestanden Unsicherheiten, ob die Maklerpflichten nach dem GwG auch im Bereich der Vermietung zu erfüllen sind. Am 27.1.2015 haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union im Rahmen der "Trilogverhandlungen" über die 4. EU-Geldwäscherichtlinie eine Einigung über eine finale Fassung der neuen Richtlinie (Neue Geldwäscherichtlinie) erzielt und deutlich gemacht, dass nicht nur die bei einem Kauf oder Verkauf, sondern auch die bei einer Vermietung eingeschalteten Makler zu den Verpflichteten gehören. Insoweit regelt das GwG nunmehr in § 4 Abs. 4 für Immobilienmakler das Erfordernis eines wirksamen Risikomanagements bei der Vermittlung von Kaufverträgen und bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 EUR.

6.1 Welche Daten sind zu erheben?

Welche Daten der Makler von seinem Auftraggeber zu erheben hat, richtet sich danach, ob es sich um eine natürliche Person oder eine juristische Person handelt.

Natürliche Person

Handelt es sich bei dem Auftraggeber des Maklers um eine natürliche Person, sind folgende Daten zu erfassen:

• Name (Nachname und mindestens ein Vorname)
• Geburtsort und Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift (keine Postfächer); sofern kein fester Wohnsitz mit rechtmäßigem Aufenthalt in der Europäischen Union besteht und die Überprüfung der Identität im Rahmen des Abschlusses eines Basiskontovertrags nach § 38 Zahlungskontengesetz erfolgt, die postalische Anschrift, unter der der Vertragspartner sowie die gegenüber dem Verpflichteten auftretende Person erreichbar ist
• Art des Ausweises (z. B. Personalausweis oder Reisepass)
• Ausweisnummer
• ausstellende Behörde

Der Makler darf sich nicht auf bloße mündliche Angaben verlassen, sondern muss sich einen Personalausweis oder Reisepass vorlegen lassen.

Wichtig

Ausweis kopieren

Dringend zu empfehlen ist, das Ausweisdokument zu fotokopieren. Zum einen erfüllt die Ausweiskopie die Pflichten nach dem GwG, zum anderen kann der Makler den Nachweis führen, dass er bei der Datenerfassung seiner Fantasie nicht freien Lauf gelassen hat.

Achtung

Gültiges Ausweispapier vorlegen

Der Makler muss sich ein amtliches Ausweispapier vorlegen lassen; ein Führerschein oder ein Studentenausweis reichen nicht aus. Zudem hat er darauf zu achten, dass der Ausweis gültig ist.

Da grundsätzlich entweder ein Reisepass oder Personalausweis vorzulegen ist, müssen nur die Daten erhoben werden, die im Dokument vermerkt sind. Ist also im Reisepass die Anschrift des Auftraggebers nicht enthalten, muss nicht noch ein weiteres Dokument zur Überprüfung herangezogen werden. Selbstverständlich muss der Makler hierbei den Datenschutz berücksichtigen. Die Ausweisko...