Makler: Gemeinschaftsgeschäfte

Zusammenfassung

Überblick

Charakteristisches Merkmal des klassischen Gemeinschaftsgeschäfts ist, dass die für die jeweiligen künftigen Parteien des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Hauptvertrags tätigen Makler zusammenarbeiten und eine Provisionsteilungsabrede bzw. Provisionsbeteiligungsabrede treffen. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich mangels gesetzlicher Regelung ausschließlich aus den zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen.

Gesetzliche Regelungen zu Gemeinschaftsgeschäften fehlen; gleichwohl erlaubt die Vertragsfreiheit die Vereinbarung eines Gemeinschaftsgeschäfts. Sie kann ausdrücklich getroffen werden oder konkludent – also stillschweigend – zustande kommen. Wie sonst auch sollten Makler beim Gemeinschaftsgeschäft für klare und eindeutige Absprachen sorgen. Sie sollten vor allem darauf achten, maßgebliche Vereinbarungen beweisen zu können, dies gilt insbesondere für Vergütungsregelungen. Allein die Vereinbarung eines Gemeinschaftsgeschäfts führt nämlich nicht dazu, dass gegenseitig Provisionsansprüche bestehen bzw. erzielte Provisionen geteilt werden müssten.^[1]

Achtung: Die vom IVD entwickelten Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte sind weder Rechtsnormen noch als Standesregeln allgemein verbindlich und auch nicht Gegenstand eines Handelsbrauchs gemäß § 346 HGB.^[2] Die Makler müssen ausdrücklich vereinbaren, dass diese verbindlich gelten sollen. Eine entsprechende Vereinbarung ist jedenfalls sinnvoll und empfehlenswert, der IVD hat dazu ein insgesamt ausgewogenes und interessengerechtes Regelwerk aufgestellt. Die Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte können über die Homepage des IVD (www.ivd.net) eingesehen werden. Sind die am Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Makler keine Mitglieder des IVD, können sie sich auf die vom IVD entwickelten Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte nicht berufen, wenn sie deren Inhalt nicht ausdrücklich zum Gegenstand des Gemeinschaftsgeschäfts gemacht haben.^[3]

Vereinbaren die Makler ein Gemeinschaftsgeschäft, stellt dieses ein Rechtsgeschäft eigener Art dar. Es entsteht nicht etwa eine gesellschaftsrechtliche Bindung nach Art einer GbR. Die Bestimmungen der §§ 705 ff. BGB sind daher nicht – auch nicht entsprechend – auf das Gemeinschaftsgeschäft anzuwenden.

[1] BGH, Urteil v. 14.10.1981, IVa ZR 152/80, NJW 1982, 1052.

[2] BGH, Urteil v. 18.6.1986, IVa ZR 7/85, NJW-RR 1987, 171; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.1.1994, 7 U 276/92, OLGR Düsseldorf 1994, 93.

[3] LG Oldenburg, Urteil v. 11.11.2011, 17 O 686/11.

1 Vergütungsregelungen

Grundsätzlich steht auch beim Gemeinschaftsgeschäft jedem Makler jeweils die mit seinem eigenen Auftraggeber vereinbarte Provision zu. Allein aus dem Vorliegen eines Gemeinschaftsgeschäfts kann nicht darauf geschlossen werden, dass die Gesamtprovision geteilt werden soll.^[1] Im Gemeinschaftsvertrag sollte in jedem Fall eine Vereinbarung über die Verteilung der Provision getroffen werden. Dabei kann entweder festgelegt werden, dass die Gesamtprovision geteilt wird oder dass jeder der Vertragsbeteiligten auf seinen eigenen Provisionsanspruch verwiesen bleibt. Unterschiedliche Provisionsquoten lassen sich ebenfalls vereinbaren.

Haben die Makler im Rahmen eines Gemeinschaftsgeschäfts die Provisionsteilungsabrede in der Weise getroffen, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung des Objekts dem einen Makler die Verkäufer- und dem anderen Makler die Käuferprovision zustehen soll, endet dieses Gemeinschaftsgeschäft, wenn der Maklervertrag des ersten mit der Vermittlung des Objekts beauftragten Verkäufermaklers nicht mehr besteht. Denn in einem solchen Fall kann dieser Makler seine Verkäuferprovision nicht mehr verdienen. An der Käuferprovision des anderen Maklers ist er ohnehin nicht beteiligt.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 14.10.1981, IVa ZR 152/80, NJW 1982, 1052.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.12.1997, 7 U 119/97, NJW-RR 1998, 1666.

2 Kundenschutz

Falls die Makler nicht die vom IVD entwickelten Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte vereinbaren, sollten sie außer den Vergütungsabsprachen Regelungen zum Kundenschutz treffen. Probat ist hier auf jeden Fall in Anlehnung an die erwähnten Geschäftsgebräuche eine Vereinbarung, wonach der zweite Makler mit dem Kunden des ersten Maklers mindestens ein Jahr lang weder das angebotene noch ein anderes wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft ohne Provisionsteilung bzw. Provisionsbeteiligung tätigen darf.

Achtung

Kundenschutzvereinbarung bei Gemeinschaftsgeschäft treffen

In aller Regel erfolgt das Angebot eines Gemeinschaftsgeschäfts vor Abschluss der maßgeblichen vertraglichen Vereinbarungen. Da im Rahmen des Angebots meist bereits Objektdetails bekannt gegeben werden, sollten Makler darauf achten, dass sie eine Kundenschutzvereinbarung auch für den Fall treffen, dass das Gemeinschaftsgeschäft nicht zustande kommt. Ansonsten hätte der antragende Makler wertvolle Informationen bekannt gegeben und sich einen unliebsamen Konkurrenten ins Boot geholt.

Des Weiteren sollten die Parteien des Gemeinschaftsgeschäfts vereinbaren, dass die Kundenschutzvereinbar...