Makler: Bestellerprinzip

Zusammenfassung

Überblick

Äußerst kontrovers diskutiert, war mit dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" das Bestellerprinzip doch noch Gesetz geworden und am 1.6.2015 in Kraft getreten. Die Beschränkung der Berufsfreiheit von Wohnungsvermittlern durch das Bestellerprinzip ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der hiermit verbundene Eingriff in die Berufsfreiheit ist als legitimes Ziel des Verbraucherschutzes sozialstaatlich gerechtfertigt und mangels milderer, gleich wirksamer Mittel erforderlich.^[1]

Am 23.12.2020 ist zudem das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft getreten und hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien gebracht.

[1] BVerfG, Beschluss v. 29.6.2016, 1 BvR 1015/15, NJW-RR 2016, 1349.

1 Hintergrund

Bekanntermaßen sind die Mieten vor allem in gefragten Wohngegenden der Großstädte und Ballungsräume hoch. Dies ist logische Folge eines funktionierenden Marktes: Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Der aber war der Bundesregierung in manchen Gegenden dann doch zu hoch; das wiederum war Grund genug für eine Deckelung der Mieten und einen hoheitlichen Eingriff in das Marktgefüge. In diesem Zusammenhang wurde weiter als störend empfunden, dass die Maklerprovisionen bei der Wohnraumvermittlung mehr oder weniger "automatisch" vom Wohnungssuchenden zu zahlen waren. Allgemein war jedenfalls die Tendenz zu beobachten, dass derjenige, der nicht bereit war, einen Maklervertrag zu schließen bzw. Provision zu zahlen, durchs Raster fiel. Auch dies sollte sich ändern, weshalb das sog. Bestellerprinzip proklamiert wurde. Obwohl das im Prinzip nichts wirklich Neues ist, soll derjenige den Makler zahlen, der ihn bestellt. Und das sei schließlich in aller Regel der Vermieter, der seine Wohnung an die Frau oder den Mann gebracht wissen will – soll der also künftig zahlen. Nur ausnahmsweise, wenn der Wohnungssuchende dem Makler einen Suchauftrag erteilt, soll ihn unter weiteren Voraussetzungen eine Provisionspflicht treffen.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip haben nicht immer den gewünschten Effekt. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse darf sich jedenfalls der gut betuchte Mieter in den noblen Gegenden der angesagten Großstädte freuen. Das Bestellerprinzip ist im Einzelfall für die Mieter in den weniger angesagten ländlichen Gegenden ärgerlich, da auch hier die Mieten zumindest vorsichtig anziehen, weil ggf. der Vermieter die von ihm zu zahlende Maklerprovision auf die Miete aufschlägt.

Praxis-Beispiel

Mietpreisbremse und Mieterhöhung

Im sehr begehrten Münchner Stadtteil Lehel liegt die Marktmiete für eine 100 qm große Wohnung bei ca. 2.200 EUR kalt. Die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund des qualifizierten Mietspiegels würde bei gehobener Ausstattung des Mietobjekts bei ca. 1.700 EUR liegen. Nach den maßgeblichen Bestimmungen der Mietpreisbremse darf der Vermieter bei einer Neuvermietung 10 % hiervon aufschlagen, er kann die Wohnung also für 1.870 EUR vermieten.

Es bedarf keiner Diskussion, dass dieser Preis ohnehin schon sehr hoch ist und eine derartige Wohnung sicherlich nichts für eine Familie mit einem Durchschnittsverdiener und zwei Kindern ist. Hingegen darf sich der Besserverdienende freuen, dass er für die ersehnte Wohnung im Lehel immerhin 330 EUR weniger im Monat berappen muss. Aufs Jahr gerechnet spart er also knapp 4.000 EUR. Dass er obendrein aufgrund des Bestellerprinzips ggf. noch die Maklerprovision in Höhe von knapp 4.500 EUR spart, ist ein willkommener Nebeneffekt.

Praxis-Beispiel

Bestellerprinzip und Maklerprovision

Kostet die Wohnung mit 100 qm auf dem Land bislang 800 EUR kalt, könnte der Vermieter, so er provisionspflichtig einen Makler beauftragt, auf die Idee kommen, die Maklerprovision von 1.904 EUR der Miete zuzuschlagen. Bei veranschlagter dreijähriger Mietzeit würde die Miete demnach auf ca. 850 EUR steigen.

2 Was heißt "Bestellerprinzip"?

Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn zu bezahlen hat. Grundsätzlich zahlt nach dem Maklerrecht derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Doch im Bereich der Wohnraumvermittlung wurde dieser Grundsatz in der Praxis regelmäßig aufgeweicht. Denn nicht der eigentlich beauftragende Vermieter hatte die Zeche tatsächlich gezahlt, sondern der künftige Mieter. Zwar konnte die entsprechende Provisionspflicht nur durch einen Maklervertrag mit dem Wohnungssuchenden realisiert werden, der war aber mehr oder weniger zum Abschluss des Vertrags gezwungen, wollte er weiter im Rennen bleiben.

Praxis-Beispiel

Das Bestellerprinzip

Ein Makler inseriert in einem überregionalen Immobilien-Internetportal eine Wohnung, die Annonce enthält bereits ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Zudem werden die Interessenten aufgefordert, sich zu einem bestimmten Besichtigungstermin einzufinden. Vor Ort überreicht der Makler den Anwesenden jeweils ein Makl...