Makler: Bestellerprinzip / 10 Modifiziertes Bestellerprinzip beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen in den heutigen Zeiten erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hat den Gesetzgeber erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. Bestellerprinzip im Rahmen der Vermietung von Wohnraum hatte der Gesetzgeber dann Wohnimmobilientransaktionen im Fokus. Am 23.12.2020 ist das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft getreten und hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien gebracht.

Nach Auffassung des Gesetzgebers wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die i. d. R. aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor Maklerprovision haben insbesondere die Kaufinteressenten ebenso regelmäßig keinen Einfluss. Hinzu kommt, dass sich Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland unterschieden hatten. In den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und einigen Regionen Niedersachsens musste der Käufer die gesamte Provision tragen, in den übrigen Bundesländern teilten sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen.

Allerdings waren nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten entscheidend, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Bundesländern, in denen an sich eine Teilung der Provision üblich war, wurden dem Verkäufer häufig erhebliche Zugeständnisse gemacht. Vielfach wurden Makler hier ohne Provision tätig, die sie dann in voller Höhe vom Käufer verlangten. Weigerte sich der Kaufinteressent, fiel er regelmäßig aus dem Bewerberkreis heraus.

Der Gesetzgeber hat nunmehr durch bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöht und die Käufer letztlich davor geschützt, dass eine faktische Zwangslage ausgenutzt wird. Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und in erster Linie in seinem Interesse angefallen sind, können im Kaufvertrag nicht mehr vollständig oder zu einem überwiegenden Teil dem Käufer aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Tatsache, dass jedoch auch der Käufer von der Maklertätigkeit profitiert, kann zwar im Kaufvertrag eine Provisionszahlungspflicht zugunsten des Maklers geregelt werden, allerdings begrenzt auf 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklerprovision. Außerdem ist der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Diesen Nachweis kann auch der Makler erbringen.

Entsprechende Grundsätze gelten beim Suchauftrag. Ist also der Käufer alleiniger Vertragspartner des Maklers, bleibt es auch hier bei dem Grundsatz, dass primär er zahlungspflichtig ist und höchstens eine hälftige Kostenteilung mit dem Verkäufer erwirken kann. Beauftragen beide Parteien den Makler, wird eine entsprechende Teilung der Maklerprovision verbindlich festgelegt.

Zur Umsetzung dieses modifizierten Bestellerprinzips für den Bereich des Kaufs von Wohnimmobilien wurden die Bestimmungen des Maklerrechts im BGB um einen weiteren Untertitel ergänzt, der mit "Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" überschrieben ist.

Die Neuregelungen im Überblick

Zitat

Untertitel 4 Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns min...