Kosten für Wärme und Warmwasser: Umlageschlüssel

Leitsatz

Vor Erstellung der Einzelabrechnungen bedarf es – wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht regelt – eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 7

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer genehmigen mit Beschluss die Abrechnung für das Jahr 2016. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:

   Die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Strom und Gas sind von den Eigentümern, soweit keine getrennten Messeinrichtungen vorhanden sind, im Verhältnis analog des jeweiligen Jahresverbrauchs an Energie zur Erzeugung von Warmwasser und Heizung zu tragen.

2. Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Er wendet ein, die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Quadratmeter Nutzfläche widerspreche der Gemeinschaftsordnung. Nach dieser seien die Betriebskosten u.a. für Heizung und Wasser allein nach Verbrauch abzurechnen. Auch wenn die Regelung nach ihrem Wortlaut voraussetze, dass "keine getrennten Messeinrichtungen vorhanden" seien, sei sie dahin gehend zu verstehen, dass wenn – wie im Fall – getrennte Messeinrichtungen vorhanden seien, allein nach diesen Messeinrichtungen und mithin zu 100 % nach Verbrauch abzurechnen sei. So sei in der Wohnungseigentumsanlage in den vergangenen Jahren bis einschließlich der Abrechnung für das Jahr 2013 auch verfahren worden. Soweit ab dem Jahr 2014 eine Änderung des Umlageschlüssels vorgenommen worden sei, wobei neben dem Verbrauch auch zu 30 % die Nutzfläche berücksichtigt werde, hätte es eines Beschlusses bedurft, der nicht inzident durch bloße Genehmigung der Heizkostenabrechnung mit dem entsprechenden Umlageschlüssel gefasst werden könne. Zudem wäre durch Beschluss zu regeln gewesen, welche Flächen gemäß der durch die HeizkostenV gesetzten Möglichkeiten für die Abrechnung zugrunde zu legen seien. Auch seien die Flächen nicht richtig erfasst. Maßgeblich seien nicht die Flächenberechnungen nach der Teilungserklärung, sondern die durch die mittlerweile erfolgten unstreitigen Anbauten neu entstandenen Flächen. Darüber hinaus sei zu beanstanden, dass die Summe der Einzelzähler für die jeweiligen Reihenhäuser nicht der durch den Gesamtzähler ausgewiesenen Menge entspreche.
3. Die Beklagten vertreten die Ansicht, die Gemeinschaftsordnung regele nicht, wie die Kosten zu verteilen seien, wenn Messeinrichtungen vorhanden sind. Unter diesen Umständen sei die HeizkostenV ohne weitere Beschlussfassung anwendbar. Da die maßgeblichen Flächen nicht einvernehmlich neu bestimmt worden seien, seien die aus der Teilungserklärung sich ergebenden Flächen zugrunde zu legen.

Die Entscheidung

Das Landgericht erklärt die Einzelabrechnungen betreffend die Position "Heizung/Wasser Heizkostenabrechnung" mit dem jeweils dort ausgewiesenen Anteil für ungültig.

Gemeinschaftsordnung regelt das Problem nicht

Aus der Gemeinschaftsordnung sei für den Fall vorhandener Messeinrichtungen nicht zu entnehmen, dass allein nach Verbrauch abzurechnen sei.

1. Da in der Wohnungseigentumsanlage Messeinrichtungen vorhanden seien, sei der direkte Anwendungsbereich der Regelung nicht eröffnet.
2. Im Wege der Auslegung könnte die Regelung so verstanden werden, dass dort, wo Messeinrichtungen vorhanden sind, diese zu berücksichtigen seien. Dass die Messeinrichtungen allein maßgeblich seien und mithin allein nach dem Ergebnis dieser Messeinrichtungen abgerechnet werden solle, lasse sich der Regelung aber nicht entnehmen. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass es bereits im Zeitpunkt der Gemeinschaftsordnung allgemein üblich gewesen war, sowohl nach Verbrauch als auch nach Flächen abzurechnen. Da es mithin an einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung, wonach mehr als 70 % von den Betriebskosten der Heizungsanlage nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, fehle, verbleibe es für die Kostenverteilung bei den Regelungen der HeizkostenV.

Grundlagenbeschluss

K sei aber insoweit zu folgen, als es für die Abrechnung nach der HeizkostenV zunächst eines Grundlagenbeschlusses über die Ausfüllung des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens bedürfe.

1. Auch wenn die HeizkostenV eine unmittelbare Geltung habe, müsse der Rahmen, den sie setze, durch die Wohnungseigentümer erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden. Dabei hätten die Wohnungseigentümer festzulegen, welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählten, weshalb es für eine Abrechnung auf der Grundlage der HeizkostenV einer Regelung zunächst durch die Wohnungseigentümer bedürfe (Hinweis auf BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, ZMR 2012 S. 372). Daran fehle es im Fall.
2. Eine Beschlussfassung über den konkreten Umlageschlüssel innerhalb des von der HeizkostenV eröffneten Rahmens könne nämlich nicht durch bloße Genehmigung einer Abrechnung mit dem darin enthaltenen Umlageschlüssel ersetzt werden. In der Genehmigung einer Abrechnung liege grundsätzlich keine Genehmigung des Umlageschlüssels, soweit die Frage der Genehmigung des anwendbaren Umlageschlüssels nicht zuvor ausdrücklich ange...