Jahreswechsel gefährdet Sonderabschreibung für neu gebaute Mietwohnungen

Überblick

Wer privat neue Mietwohnungen baut, kann die Kosten dafür steuerlich absetzen. Um diese Sonderabschreibung nutzen zu können, sind wichtige Fristen zu beachten. So ist der Zeitpunkt der Anschaffung maßgeblich. Der anstehende Jahreswechsel kann da für die Förderung zum Stolperstein werden.

Seit August 2019 gibt es zusätzlich die Sonderabschreibung für mehr Mietwohnungsbau. Vereinbart wurde die "Sonder-AfA" im Koalitionsvertrag 2018 von Union und SPD im Rahmen der Wohnraumoffensive. Ziel ist der Bau von 1,5 Mio neuer Wohnungen noch in dieser Legislaturperiode.

Für neu gebaute Wohnungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den 3 Folgejahren Sonderabschreibungen von jährlich bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung in Anspruch genommen werden – "neben der normalen Abschreibung", erklärt Uwe Rauhöft vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin.

Ein Problem für die Nutzung dieser Möglichkeit zur Sonderabschreibung kann sich bei der Anschaffung der zu vermietenden Wohnungen ergeben: "Neu" heißt für den Gesetzgeber, dass eine Mietwohnung noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft sein muss.

Sonderabschreibung: Wann ist neu wirklich "neu" und was gilt als Anschaffungsdatum?

"Wenn eine Wohnung im November fertiggestellt und im Januar gekauft wird, ist sie also nicht neu", erklärt Rauhöft. Wiederum gilt eine Wohnung, die im Januar 2021 fertiggestellt und erst im September 2021 angeschafft wird, als neu im Sinne des neuen § 7b EStG, der am 8.8.2020 in Kraft getreten ist. "Gerade jetzt im letzten Quartal des Jahres sollte man diese Regelung im Blick haben", erinnert der Steuerexperte.

Beachtet werden muss außerdem, welcher Zeitpunkt als Anschaffungsdatum zählt. Angeschafft ist eine Immobilie dann, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten übergehen. Dieser Übergangszeitpunkt wird im Notarvertrag vereinbart und muss ebenfalls im Jahr der Fertigstellung liegen, wenn die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden soll.

Typischerweise wird der Übergang auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung vereinbart. "Wenn das der Fall ist, muss nicht nur der Notartermin, sondern auch die Kaufpreiszahlung im Jahr der Fertigstellung der Wohnung erfolgen, damit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann", betont Rauhöft.

Sonderabschreibung für den Bau von Mietwohnungen: So geht's

Die Möglichkeit zur Sonderabschreibung wurde im August 2019 beschlossen und gilt nur für private Bauherren. Das BMF hat in einem Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung (auch "Sonder-AfA" genannt) für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen noch einmal klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann. Auf der Homepage des Ministeriums kann das BMF-"Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung" heruntergeladen werden. Dort gibt es auch eine Checkliste zur Inanspruchnahme der Sonder-AfA.

So viel kann gespart werden

Seit August 2019 können private Investoren – befristet bis zum 31.12.2021 – 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend machen. Die Bauanträge müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein. Ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich, muss die Bauanzeige in diesen Zeitraum fallen. Die reguläre lineare Abschreibung in Höhe von 2 % kann parallel genutzt werden. Damit könnten in den ersten 4 Jahren insgesamt 28 % der Kosten steuerlich abgeschrieben werden.

Das steckt hinter der Sonderabschreibung:

• § 7b EStG gilt für Investitionen in neue Wohnungen sowohl in neuen wie in bestehenden Gebäuden.
• Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung der Immobilie sowie in den 3 Folgejahren bis zu 5 % der förderfähigen Kosten jährlich – zusätzlich zur regulären linearen AfA.
• Von der Sonderabschreibung profitiert auch, wer durch Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.

Wer bekommt die Sonderabschreibung?

Die Sonder-AfA ist an Bedingungen geknüpft. So dürfen zum Beispiel die Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte Summe nicht überschreiten. Außerdem muss die Wohnung mindestens 10 Jahre dauerhaft vermietet werden.

Die Bedingungen im Überblick:

• Die Wohnungen oder Gebäude müssen für 10 Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den 9 Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.
• Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
• Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Liegen sie darüber, kann § 7b EstG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden.
• Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 EUR gedeckelt.
• Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der EU liegen.
• Die EU-rechtliche...