Immobilien-Investoren: Motive und Beschränkungen

Zitat

Geld fällt nicht vom Himmel. Man muss es sich hier auf Erden verdienen.

(Autor/in / Quelle: Margaret Thatcher)

In diesem Kapitel sollen Sie erkennen,

• welche Arten von Investoren am Immobilienmarkt aktiv sind,
• dass jede Investition einen entsprechenden Konsumverzicht voraussetzt,
• dass Investoren unterschiedliche Präferenzen und Beschränkungen haben.

Die Frage nach der Definition eines „Investors“ ist leicht zu beantworten. Investoren sind alle, die im Sinne der oben gegebenen Definition in Immobilien investieren. Darunter fallen institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen, Staatsfonds, Immobilien- und Private Equity-Fonds ebenso wie private Anleger. Nach unserer Definition sind also nicht nur diejenigen, die das direkte Eigentum an der Immobilie halten, als Investoren anzusehen, sondern alle, die auf den Cashflows von Immobilien basierende Kapitalanlagen getätigt haben.

Bild 2.1: Immobilieninvestorengruppen

Die Investoren treten als Marktteilnehmer auf der Nachfrageseite des Immobilienmarktes auf. Aus der Sicht der Angebots-/Verkäuferseite handelt es sich bei der Immobilientransaktion um eine „Desinvestition“, also um die Transformation von Sach- oder Finanzanlagen in liquide Mittel (siehe auch Abschnitt 5.2.1).

Tabelle 2.1: Immobilienbestand institutioneller Investorengruppen in Deutschland^[1]

Investorengruppe	Bestand	Anteil
	ca. Mrd. EUR	in Prozent
Kommunale/kirchliche/genossenschaftliche Wohnungsunternehmen	510	26
Private Wohnungs- und Immobilienunternehmen, REITs	490	25
Immobilienfonds	180	10
Versicherungen und Pensionskassen, Private Equity, Banken	120	6
Immobilien-Entwickler	50	3
Private Profis und Family Offices	590	30
Gesamt	1.940	100

Jegliche Investition setzt eine entsprechende Spartätigkeit im Vorfeld voraus. Kapital kann nur durch Konsumverzicht gebildet werden. Nach der Verwendungsgleichung Y = C + S bzw. Y = C + I kann jedes einem Wirtschaftssubjekt zugeflossene Einkommen (Y, z. B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 100 EUR) nur für Konsumzwecke (C, z. B. 90 EUR für Reisen, Lebensmittel, etc.) oder für Sparzwecke (S, z. B. 10 EUR für den Kauf eines Pfandbriefs) verausgabt werden.

Da die beiden Verwendungsalternativen sich gegenseitig ausschließen, kann Investieren als „Nicht-Konsum“ angesehen werden. Damit überhaupt ein Kapitalangebot am gesamtwirtschaftlichen Kapitalmarkt zustande kommt, müssen wenigstens einige Wirtschaftssubjekte (private Haushalte, Unternehmen oder die öffentliche Hand) zuvor Konsumverzicht geleistet haben, also das ihnen in der betreffenden Periode zugeflossene Arbeits-, Vermögens-, Gewinn- oder sonstige Einkommen eben nicht gänzlich für Konsumzwecke verausgabt haben. Der Kapitalmarkt bringt das Angebot an Sparkapital und die Nachfrage der Investoren danach zum Ausgleich (S = I).

Allen Sparprozessen gemeinsam ist der Grundgedanke des Konsumverzichts heute im Austausch gegen einen Mehr-Konsum morgen („Warteopfer”). Ohne eine Kompensation durch entsprechende Zinszahlungen wäre die Bereitschaft zum Konsumverzicht sicher deutlich geringer. Allerdings ist die reale Verzinsung (also unter Berücksichtigung der laufenden Geldentwertung durch Inflation) zumindest bei klassischen Sparprodukten wie dem Sparbuch in Deutschland schon seit einigen Jahren negativ. Auf die Sparquote der privaten Haushalte aus dem verfügbaren Einkommen hat sich das aber noch kaum ausgewirkt. Sie lag 2015 mit 9,7 Prozent fast so hoch wie 2009 und sie bewegte sich damit auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts seit Mitte der 90er Jahre.

Die Investorenschaft weist als Gruppe eine heterogene Zusammensetzung auf. Unterschiedliche Investoren investieren aus unterschiedlichen Gründen in unterschiedlichen Formen in unterschiedliche Assets: ein gut verdienender Privatanleger in eine Eigentumswohnung, ein offener Immobilienfonds in ein Bürogebäude in Amsterdam, eine Lebensversicherung in einen Immobilien-Spezialfonds, ein kommunales Wohnungsunternehmen in die Modernisierung eines Altbaus, eine Geierfonds in ein Bündel notleidender Hypothekarkredite, etc. Aus der Sicht der Anbieter von Kapitalanlageprodukten kommt es darauf an, Anlageprodukte für die unterschiedlichen Präferenzen der unterschiedlichen Investorengruppen im Hinblick auf Risiko, Rendite, Fungibilität, Transaktionskosten, Cashflow-Verlauf, Steuereffekt, Verwaltungsaufwand und Inflationsresistenz ihrer Anlage „maßzuschneidern“.

Ein entsprechend differenziertes Angebot an Investitionsmöglichkeiten steht am Kapitalmarkt zur Verfügung (Produktdifferenzierung). Die Angebotspalette wird in Zukunft sicher noch erweitert werden – etwa um indexbasierte Produkte oder um Fonds mit einem spezifischen Branchen- oder Länderfokus. Sogenannte REIT-Aktiengesellschaften sind in Deutschland bereits seit 1.1.2007 zugelassen. Die REIT-Aktiengesellschaften vereinen die Steuertransparenz der geschlossenen Immobilienfonds (Anleger als Steuersubjekt) mit der Fungibilität der Beteiligung an einer Immobilien-Aktiengesellschaft (...