Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt / 2 Begriff der Immobilien-Investition

Der Begriff „Investition“ geht auf das lateinische Verb „investire“ zurück („einkleiden“). Eine Investition ist die Transformation von liquiden Mitteln in Sach- oder Finanzanlagen, die auf direkte oder indirekte Weise produktiven Zwecken dienen (z. B. Kauf eines Hotelgebäudes, einer Fabrikhalle oder von Anteilen an einem Immobilien-Spezialfonds).

Dabei setzt man eine mittel- bis langfristige Bindung der eingesetzten Mittel voraus. Weiterhin wird man die Forderung nach einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals als Bestandteil des Investitionsbegriffs ansehen wollen. Eine zinslose „Anlage“ wäre eher als Liebhaberei, nicht aber als eine Investition zu klassifizieren. Schließlich verbindet man mit dem Begriff der Investition eine gewisse Größenordnung. So wird man den Kauf eines Taschenrechners für 4,95 EUR nicht als Investition bezeichnen wollen, auch wenn dieser viele Jahre lang zu produktiven Zwecken genutzt wird.

In der Bilanz eines Unternehmens zeigt sich eine Investition auf der Aktivseite (Abschnitt 5.2.1). Eine Investition stellt stets einen Aktivtausch dar: Die liquiden Mittel nehmen ab und das Anlagevermögen nimmt im selben Umfang zu.

Ganz andere bilanzielle Auswirkungen hat dagegen ein Finanzierungsvorgang. Die Beschaffung finanzieller Mittel berührt zugleich die Aktiv- und die Passivseite der Bilanz: Die liquiden Mittel nehmen zu und im gleichen Umfang erhöht sich eine Passivposition (z. B. die Gewinnrücklagen bei einem Selbstfinanzierungsvorgang oder die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bei der Aufnahme eines Bankdarlehens).

Das Verhältnis von Investitions- und Finanzierungsvorgang lässt sich wie folgt beschreiben: In zeitlicher Hinsicht geht der Finanzierungs- dem Investitionsvorgang voraus. Die gedankliche Kausalität verläuft aber andersherum. In vielen Fällen ist der Grund für die Beschaffung finanzieller Mittel eine konkrete Investitionsabsicht.

Das einem Immobilieninvestment letzten Endes unterliegende unmittelbar produktive physische Kapital – das Gebäude – wird auch als Underlying Asset bezeichnet. Die verschiedenen Anlageprodukte wie Immobilienaktien, „mortgage backed securities“ (MBS), Anteile an Immobilienfonds oder Immobilien-AGs, etc. basieren letzten Endes auf diesen Underlying Assets. Sie stellen Ansprüche der Anteilseigner oder der Gläubiger auf die von den unterliegenden Vermögensgegenständen generierten Cashflows dar.

Bild 1.3: Arten von Investitionen

Investitionen werden üblicherweise nach den Investitionsobjekten in Sachinvestitionen, Finanzinvestitionen und immaterielle Investitionen eingeteilt (Bild 1.3). Diese Einteilung ist jedoch in den Fällen eines indirekten Investments nicht trennscharf. Man kann sehr wohl mit Wertpapieren (z. B. Kauf von Immobilienaktien) indirekt in Sachwerte wie Immobilien investieren. Die Zuordnung zu den Sach- oder den Finanzinvestitionen kann in solchen Fällen nicht eindeutig vorgenommen werden.

Die verschiedenen Verfahren der Investitionsrechnung sind grundsätzlich auf alle Arten von Investitionen anwendbar. Wegen der speziellen Eigenschaften von Immobilien sind aber nicht alle Verfahren gleichermaßen für die Beurteilung von Immobilien-Investitionen geeignet. Die geeigneten Verfahren müssen mit der nötigen Sensibilität für die Besonderheiten des Investitionsobjekts „Immobilie“ ausgewählt und eingesetzt werden.

Neben der Investitionsrechnung im engeren Sinne zur Einschätzung der Vorteilhaftigkeit und der Rangfolge von Investitionsprojekten umfasst der Prozess der Investitionsplanung auch die Bestimmung des optimalen Ersatzzeitpunktes sowie Investitionsprogrammentscheidungen. Derartige Programmentscheidungen können mithilfe von Portfoliomanagement-Systemen strukturiert werden (Abschnitt 4).

Zusammenfassung

Der Immobilienmarkt im Sinne eines Asset-Marktes (Handel mit Eigentumsrechten) ist von dem Vermietungsmarkt (Handel mit Nutzungsrechten) zu unterscheiden. Am Vermietungsmarkt werden die Mieteinnahmen als wichtigster Bestandteil des Cashflows aus einer Immobilie determiniert. Davon sind die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung, etc. abzusetzen. Die Immobilienanlage konkurriert als Kapitalanlageprodukt mehr oder weniger eng mit anderen Anlagealternativen (z. B. Anleihen, Aktienfonds). In vielen Fällen wird lediglich indirekt in Immobilien investiert, das heißt es werden Ansprüche auf Cashflows aus Immobilien (Underlying Assets) erworben (z. B. durch Beteiligung an Immobilienfonds). Für die indirekte Anlage sprechen die Argumente der Delegation der Immobilienverwaltung sowie der Verbesserung von Risikostreuung und Fungibilität.

Unter einer Investition versteht man die Transformation von liquiden Mitteln in Sach- oder Finanzanlagen mit mittlerem bis langem Zeithorizont. Aus bilanzieller Sicht handelt es sich um einen Aktivtausch. Die Investitionsplanung umfasst neben der Investitionsrechnung auch Ersatz- und Investitionsprogrammentscheidungen.

Wichtige Begriffe und Konzepte

Cashflow	Indirekte Anlage	Underlying Asset
Finan...