Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt / 1 Der Immobilienmarkt als Investmentziel

Immobilieninvestments richten sich auf den Immobilienmarkt im Sinne eines „Asset-Marktes“ (Bild 1.1). Darunter versteht man den Markt, auf dem Eigentumsrechte an realen Vermögensgegenständen („Real estate assets“) gehandelt werden – also an Grund und Boden sowie aufstehenden Gebäuden. Die zeitlich mehr oder weniger begrenzten Nutzungsrechte an Immobilien sind dagegen Marktobjekte des Vermietungsmarktes (sogenannter „Space-Markt“). Dort geht es um die Anbahnung und Begründung von Schuldverhältnissen wie Miet- oder Pachtverhältnissen.

Der Immobilienmarkt dient wie jeder Markt der Koordination von Angebot und Nachfrage. Kommt es zu einem Geschäftsabschluss, gehen die Eigentumsrechte an dem Grundstück gegen Entrichtung des Kaufpreises vom Verkäufer an den Käufer über. Der Erwerber erhält ein unbefristetes Nutzungs- und Verfügungsrecht an der Immobilie. Im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen kann er sie nach Belieben nutzen, vermieten, beleihen oder veräußern.

Das dem Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses überlassene Ladenlokal geht dagegen nicht in sein Eigentum über. Der Mieter erhält lediglich ein zeitlich und sachlich (sogenannter „bestimmungsgemäßer Gebrauch“) beschränktes Nutzungsrecht. Als Gegenleistung hat er regelmäßig die vereinbarte Miete zu entrichten.

Natürlich stehen der Immobilien- und der Vermietungsmarkt nicht unverbunden nebeneinander. So determinieren die Marktergebnisse am Vermietungsmarkt den für die Bewertung der Immobilien durch die Investoren maßgeblichen Cashflow (Abschnitt 5.4.2). Auf der anderen Seite bestimmt die Bewertung der Immobilien im Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt mit über die wirtschaftlichen Anreize zur Entwicklung neuer Immobilien, die dann wiederum das am Vermietungsmarkt verfügbare Angebot beeinflussen.

Bild 1.1: Überblick über das Immobilien-System

Die Käufer/Investoren am Immobilienmarkt erwarten von ihrem Investment einen Zahlungsstrom (Cashflow) während der Nutzungszeit. Dieser setzt sich zusammen aus den erwarteten Mieteinnahmen vermindert um die laufenden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, etc.; Abschnitt 5.4.2). Die Immobilie wird von ihnen als Kapitalanlageprodukt betrachtet. Diese wirtschaftliche Perspektive auf die Immobilie unterscheidet sich von anderen Sichtweisen, wie etwa der sozialen oder der technischen Perspektive.

Die wirtschaftliche Perspektive betont die Konkurrenzsituation an den Kapitalmärkten. Die Immobilienanlage konkurriert mit allen möglichen Anlagealternativen (wie z. B. Aktien, Anleihen) um das knappe Investitionskapital. Dabei gibt es engere und weitere Substitutionsbeziehungen. So ist das Risikoprofil einer Bundesanleihe mit 10-jähriger Laufzeit grundsätzlich mit dem einer Eigentumswohnung an einem Standort mit angespannter Nachfragesituation am Wohnungsmarkt vergleichbar (z. B. München, Freiburg). Ein ganz anderes Risikoprofil hat dagegen die Anlage in Aktien eines Start up-Unternehmens im Bereich der Biotechnologie. Hier besteht im Gegensatz zu der Eigentumswohnung durchaus das Risiko eines Totalverlustes des angelegten Kapitals.

Es sind diese Substitutionsbeziehungen, die den Markt für Immobilienanlagen zu einem Teilmarkt des Kapitalmarktes machen. Wenn etwa die Zinsen für Bundesanleihen sinken, so führt das über Portfolioumschichtungen zu einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien und Bauland mit der Tendenz zur Wiederangleichung des Abstandes zwischen Anleihezinsen und Immobilienrenditen.

Neben der direkten Immobilienanlage kann man mit verschiedenen Anlageprodukten auch indirekt in Immobilien investieren (Bild 1.2). Ein indirektes Immobilien-Investment begründet Ansprüche auf Cashflows, die von Immobilien als „underlying assets“ (Abschnitt 1.2) generiert werden oder gedeckt sind.

Die indirekte Anlage hat dabei für den Investor verschiedene Vorteile. Er kann auf diese Weise die mit der laufenden Verwaltung der Immobilien verbundenen Aufgaben delegieren und er kann bereits mit kleinen Anlagebeträgen eine spürbare Risikostreuung erreichen. Außerdem sind indirekte Immobilienanlagen in der Regel fungibler als direkte, das heißt, der Anleger kann sein Engagement kurzfristig und zu vergleichsweise geringen Transaktionskosten wieder liquidieren (z. B. Verkauf von Aktien einer Immobilien-AG an der Börse). Die im September 2008 akut gewordene Finanzkrise hat uns jedoch daran erinnert, dass an den Finanzmärkten immer wieder Situationen auftreten können, wo die Liquidität der Kapitalmärkte aufgrund von Marktstörungen beeinträchtigt ist. So mussten als Folge der Finanzkrise nicht wenige der in Deutschland zugelassenen offenen Immobilienfonds geschlossen werden, weil zu viele Investoren auf einmal ihre Anteile zurückgeben wollten.

Grundsätzlich kann ein Investor sich als Eigenkapitalgeber (z. B. Erwerb eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds) oder als Gläubiger (z. B. Kauf eines Pfandbriefs) am Immobilienmarkt engagieren. Die Auswahl der geeigneten Anlageprodukte hängt von den individuellen Anlageziel...