Grundstückswertermittlung / 4.4.2 Ermittlung des Sachwerts

§ 21 Ermittlung des Sachwerts

(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Abs. 2 Nr. 1) zu berücksichtigen.

(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.

Sachwert besteht aus 3 Komponenten

Klar definiert wurde, dass der Sachwert (des Grundstücks) aus 3 Komponenten besteht:

• Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen (Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen)
• Sachwert der nutzbaren sonstigen Anlagen
• Bodenwert

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Anlagen nutzbar sein müssen. Dies erfordert eine ökonomische Betrachtungsweise. Für nicht (mehr) nutzbare Anlagen bietet sich die Liquidation an (siehe Kapitel 13).

Es erfolgt der explizite Hinweis auf die Pflicht zur Marktanpassung (durch Sachwertfaktoren).