Bodenwertermittlung erfolgt i. d. R. aus Vergleichen
Das Vergleichswertverfahren ist bei der Bodenwertermittlung das vorrangige Verfahren. Liegen ausreichend Vergleichspreise vor, wird ihm auch grundsätzlich besondere Überzeugungskraft beigemessen. Es wird unter der Voraussetzung ausreichender Vergleichspreise vom BGH als die zuverlässigste Methode bezeichnet. Das BVerwG sieht in den Kaufpreisen gleichartiger Grundstücke den wichtigsten Anhaltspunkt für den Verkehrswert eines Grundstücks.
Mittelbarer und unmittelbarer Vergleich
Aufgrund mangelnder Vergleichsgrundstücke ist das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken regelmäßig zur Ermittlung des Verkehrswertes weniger geeignet, obschon mit den Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke nach den §§ 12 und 13 ImmoWertV eine breitere Vergleichsbasis geschaffen werden kann. Es ist zwischen dem unmittelbaren Preisvergleich (§ 13 ImmoWertV), bei dem der Verkehrswert direkt (aber ggf. unter Berücksichtigung von Abweichungen) aus den Vergleichspreisen abgleitet wird, und dem mittelbaren Preisvergleich (§ 12 ImmoWertV), bei dem der Verkehrswert aus der Bodenrichtwertkarte abgeleitet wird, zu unterscheiden.
Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens möglich, kann die Fehlerhaftigkeit des ermittelten Verkehrswerts nicht daraus hergeleitet werden, dass ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders groben) Missverhältnis zum Kaufpreis stünde.
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