Grundstückswertermittlung / 2.3.3 Entwicklungszustand

§ 5 Entwicklungszustand

(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Auch die Entwicklungszustände des § 5 ImmoWertV sind wie schon bei § 4 WertV 88 nicht abschließend. Öd- und Unland wird z. B. nicht erfasst; bei Flächen mit abbauwürdigen Bodenschätzen gelten Besonderheiten. Die Zuordnung zu einem Entwicklungszustand nach § 5 ImmoWertV stellt keine wertmäßige, sondern lediglich eine qualitative Einordnung des Grundstücks dar. Der Entwicklungszustand weist in der Regel nicht unerhebliche Wertspannen auf und unterliegt konjunkturellen Änderungen.

2.3.3.1 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft

Land- oder Forstwirtschaft

Landwirtschaft i. S. d. BauGB ist insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Tierfutter auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei. Forstwirtschaft ist die planmäßige Waldbewirtschaftung durch Anbau, Pflege und Abschlag.

Nach § 4 Abs. 1 WertV 88 war zwischen den reinen (Nr. 1) und den besonderen (Nr. 2) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft zu unterscheiden. Für beide gilt indes, dass es nicht auf die ausgeübte Nutzung ankommt, sondern auf die nach allgemeiner Verkehrsanschauung und planungsrechtlicher Festsetzung mögliche Nutzung. Subjektive Nutzungsabsichten bleiben außer Betracht.

Die Flächen der reinen Land- oder Forstwirtschaft sind durch den innerlandwirtschaftlichen Grundstücksverkehr geprägt. Aufgrund ihrer Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit, ihrer Lage, ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen ist anzunehmen, dass sie in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Was ein absehbarer Zeitraum i. S. d. § 4 ImmoWertV ist, ist unter Berücksichtigung des Siedlungsdruckes einzelfallbezogen zu ermitteln. So müssen in strukturschwachen Regionen schon konkrete Anhaltspunkte für eine anderweitige Nutzung vorliegen, wenn der Fläche eine Bauerwartung beigemessen werden soll. Im Allgemeinen wird in der Rechtsprechung ein Zeitraum von 6 Jahren als absehbar angesehen.

Besondere Flächen der Land und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die sich aufgrund besonderer Eigenschaften auch für außerland- und forstwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht, ohne dass in absehbarer Zeit eine Entwicklung zur Bauerwartung besteht.

2.3.3.2 Bauerwartungsland

Bauerwartungsland

Inhaltlich Grundstückswertermittlung:Bauerwartungsland gibt es keine wesentliche Änderung zur Regelung in der WertV 88. Es wurde lediglich an den Sprachgebrauch der ImmoWertV ("weitere Grundstücksmerkmale", § 6) angepasst. Die genannten "konkreten Tatsachen" beinhalten auch wie bisher:

• entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan,
• entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder
• die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets.

Als Bauerwartungsland werden Flächen definiert, die als Vorstufe zum Rohbauland noch nicht nach den §§ 30, 33, 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, diese sich aber in absehbarer Zeit, etwa bis zu 6 Jahren, erwarten lässt. Bei der Einordnung kommt es auf die konkreten Situationsmerkmale an, welche eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen.

Flächennutzungsplan (FNP)

Eine Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP) als Baufläche kann ein Indiz sein, allerdings ist zu beachten, dass durch fortgesetzte Bauleitplanung im parallelen Änderungsverfahren (gegen die ursprünglichen Darstellungen des FNP) dies kein Automatismus sein kann. Auch lässt sich Bauerwartungsland nicht parzellenscharf abgrenzen und weist eine breite Spanne bei der Wertigkeit auf.

Verhalten der Gemeinde

Die bauliche Nutzungsmöglichkeit muss in greifbarer Nähe liegen, was nicht bedeutet, dass sie sicher zu erwarten ist. Ausreichend ist eine mehr oder weniger große Wahrscheinlichkeit. Neben den rechtlichen Gegebenheiten zur Begründung von Bauerwartung einer Darstellung im Flächennutzungsplan reichen auch informelle Planungen der Gemeinde für die Begründung von Bauerwartung aus. Eine Ausweisung als Hochwasserschutzzone oder die E...