Grundstückswertermittlung / 2.2 Grundlagen/Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

Der Grundstückswertermittlung:Wertermittlungsstichtag Wertermittlung Grundstückswertermittlung:Qualitätsstichtag sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Abs. 3 Nr. 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

Künftige Nutzung ist entscheidend

Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass in der Regel nicht die gegenwärtige, sondern die künftige Nutzung eines Grundstücks in die Wertermittlung eingehen soll, wobei es dafür jedoch konkrete Anhaltspunkte geben muss, wie z. B. die befristete planungsrechtliche Zulässigkeit gem. § 9 Abs. 2 BauGB. Diese Vorschrift wird später interessant bei der Ermittlung eines Liquidationswerts.

§ 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse

(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.

§ 4 Abs. 1 Qualitätsstichtag

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

Wertermittlungsstichtag

Es werden der Wertermittlungsstichtag und der Qualitätsstichtag als wesentliche zeitliche Bezugspunkte gleichrangig genannt. Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung beziehen soll. Dies wirkt sich insbesondere bei der Auswahl von geeigneten Vergleichsdaten aus.

Qualitäts­stichtag

Ist aus rechtlichen (z. B. bei der Einwurfs- und Zuteilungsermittlung im Rahmen der hoheitlichen Umlegung, §§ 45 ff. BauGB) oder sonstigen Gründen (z. B. bei einem ausdrücklich von dem Antragsberechtigten geäußertem Begehren, z. B. bei Vermögensauseinandersetzungen) der Zeitpunkt, der für die Qualifizierung des Zustands maßgebend ist, relevant, ist der Stichtag für die Qualitätsermittlung (Qualitätsstichtag) zu bestimmen. Dieser Begriff, seit längerem in einschlägiger Literatur üblich und oftmals mit "Qualitätsfestschreibungszeitpunkt" benannt, wurde in der Verordnung erstmals definiert.

Diese beiden Anker auf der Zeitachse einer Wertermittlung müssen in einem Verkehrswertgutachten ausdrücklich aufgeführt werden.

"Ende der Recherchen"

Besonders wichtig und oftmals in einem Gutachten vergessen ist die Angabe, wann die bewertungsrelevanten Recherchen abgeschlossen wurden. Es muss gleichsam der "informationelle Redaktionsschluss" für eine Wertermittlung in einem Gutachten erkennbar sein, damit das resultierende Verkehrswerturteil entsprechend gewürdigt werden kann. Fehlt diese Terminangabe, muss hilfsweise das Datum der Gutachtenerstellung bei aller Vorsicht angenommen werden.

Ignoranz­prinzip

Das "Ende der Recherchen" ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Gutachten später einem Obergutachter zur Prüfung vorgelegt wird. Dieser muss dann alle späteren Rechercheergebnisse ignorieren.

Der Begriff "Preisbildung" wurde eingeführt, um die Marktüblichkeit des recht unscharfen Begriffs "allgemeine Wertverhältnisse" zu verdeutlichen. Unter "allgemeine Wertverhältnisse" werden alle Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art (wie die Lage des Grundstücks), aber auch die Baulust, Knappheit von Baugelände, Abnahme der Kaufkraft usw. verstanden.