Besonderes Vorkaufsrecht durch Satzung
Durch Satzung kann die Gemeinde an allen unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Vorkaufsrecht begründen (§ 25 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Das ebenfalls durch Satzung zu begründende Vorkaufsrecht in Gebieten, in denen städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden (§ 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), setzt voraus, dass die Gemeinde die städtebaulichen Maßnahmen tatsächlich in Angriff nehmen will.
Grundbuchsperre
Das Grundbuchamt darf bei Veräußerungen eine Eigentumsumschreibung nur vornehmen, wenn ihm das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des allgemeinen und des besonderen Vorkaufsrechts durch ein Zeugnis der Gemeinde (Negativattest) nach § 28 Abs. 1 BauGB nachgewiesen ist.
Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrags ausgeübt werden.
Ausschluss
Ausgeschlossen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf an den Ehegatten, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie oder Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad sowie an bestimmte öffentliche Bedarfsträger (§ 26 BauGB).
Kein Vorkaufsrecht besteht beim Kauf von Wohnungs- und Teileigentum und von Erbbaurechten (§§ 24 Abs. 2, 25 Abs. 2 BauGB) sowie beim Kauf von Miteigentumsanteilen unter Miteigentümern.[1]
Gemeinde hat Wahlrecht
Die Gemeinde kann wählen, ob sie das Vorkaufsrecht zu dem vereinbarten Kaufpreis gem. § 28 Abs. 2 BauGB oder preislimitiert zum Verkehrswert gem. § 28 Abs. 3 BauGB ausübt. Im letzteren Fall kann der Verkäufer bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Ausübungsbescheids vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Nach Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 oder Abs. 4 BauGB geht das Eigentum auf die Gemeinde ohne Auflassung über.
Der Käufer wird von seiner Leistungspflicht gem. §§ 326, 275 BGB frei, wenn die Gemeinde das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ausübt. Der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises entfällt. Ein Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzanspruch steht dem Käufer hingegen nicht zu, da dies vom Verkäufer nicht zu vertreten ist.[2]
Bei Grundstücken, die einer Nutzung für sozialen Wohnungsbau oder einer Wohnbebauung für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf dienen, kann die Gemeinde gem. § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB das Vorkaufsrecht zugunsten eines von ihr im Ausübungsbescheid zu benennenden Dritten ausüben.
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