Grundstückskauf: Vorkaufsrechte als Fälligkeitsvoraussetzung / 2 Ausübung des Vorkaufsrechts

Die Ausübungsfristen sind gesetzlich unterschiedlich lang ausgestaltet.

Für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte, mit Ausnahme der preislimitierten Vorkaufsrechte gem. §§ 28 Abs. 3, 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB, gilt:

Beginn der Ausübungsfrist

Die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht beginnt erst zu laufen, wenn der Kaufvertrag mit dem Erstkäufer rechtswirksam ist, also notwendige Genehmigungen wirksam geworden sind.

Durch die fristgerechte Ausübung kommt ein selbstständiger neuer Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten zustande, dessen Inhalt sich nach dem Ausgangsvertrag bestimmt. Ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht bringt das Vorkaufsrecht nicht zum Erlöschen (§ 465 BGB).

Wichtig

Hier droht Schadens­ersatz

In allen Fällen ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer unverzichtbar^[1], dass für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Verkäufer sich ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag vorbehält oder der Vertrag nicht wirksam ist. Damit steht dem Käufer kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu, denn der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer bleibt auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam. Der Käufer wird jedoch Eigentum an dem Grundstück nicht erlangen, wenn das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt wird. Seine eigene Leistungspflicht entfällt, da die Leistungspflicht des Verkäufers gem. §§ 326, 275 BGB weggefallen ist. Ob dem Käufer Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche zustehen, hängt davon ab, ob der Verkäufer sein Unvermögen zur Eigentumsverschaffung zu vertreten hat. Dies wird jedenfalls beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht überwiegend verneint.^[2]

Der Vorkaufsberechtigte hat bei fristgerechter Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Kosten des ursprünglichen Vertrags zu tragen. Ob dazu auch die Kosten für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung des Drittkäufers zählen, ist strittig.^[3] Die Maklerprovision ist vom Vorkaufsberechtigten dann zu zahlen, wenn die Beteiligten diese Verpflichtung zu einem echten Bestandteil des ersten Kaufvertrags gemacht haben.^[4]

[1] Palandt-Weidenkaff, Rn. 8 vor § 463.

[2] MünchKomm/Westermann, 4. Aufl., Rn. 10 zu § 464.

[3] Dafür: BGH, Urteil v. 15.10.1981, III ZR 86/80, DNotZ 1982 S. 629; MünchKomm/Westermann, BGB-Kommentar, Rn. 7 zu § 505; dagegen: LG Bonn, Urteil v. 29.12.1964, 5 S 84/64, NJW 1965 S. 1606; Staudinger/Mayer/Maly, BGB- Kommentar, Rn. 14 zu § 505 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 15.10.1981, III ZR 86/80, DNotZ 1982 S. 629; BGH, Urteil v. 14.12.1995, III ZR 34/95, BB 1996 S. 395.