Grundstückskauf: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflicht

Zusammenfassung

Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an den Käufer ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie die Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen (§ 446 BGB). Verschlechtert sich mithin der Zustand des Kaufgrundstücks nach diesem Zeitpunkt (etwa durch Brand, Hochwasser etc.), so behält der Verkäufer gleichwohl seinen vollen Kaufpreisanspruch.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Die wesentliche Vorschrift ist der § 446 BGB.

Zu den Lasten gehören die Grundsteuern und die Sachversicherungsprämien.^[1] Da Letzteres strittig ist, sollte die Verpflichtung zur Zahlung der Versicherungsprämien ausdrücklich vereinbart werden.

Durch die in notariellen Kaufverträgen übliche Klausel "Mit der Übergabe gehen die Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über", wird die dem Eigentümer obliegende Verkehrssicherungspflicht noch nicht auf den Käufer übergewälzt.^[2] Es bedarf vielmehr einer ausdrücklichen Vereinbarung.

… auch steuerlich!

Erhebliche Bedeutung hat der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten im Steuerrecht. Soweit der Käufer erhöhte Absetzungen für Abnutzungen (AfA) gem. § 7 Abs. 5 EStG geltend machen will, kommt es für den Zeitpunkt der Anschaffung eines Hausgrundstücks darauf an, wann der Erwerber die wirtschaftliche Verfügungsmacht erlangt. Der BFH stellt hierbei auf den Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten (§ 446 BGB) ab.^[3]

Regelmäßig entspricht es der Interessenlage beider Kaufvertragsparteien, dass die Nutzungen aus dem Grundstück und der Kaufpreis zur annähernd gleichen Zeit übergehen. In diesen Fällen sollte die Übergabe von der tatsächlichen Bezahlung des Kaufpreises abhängig gemacht werden.

Wichtig

Risikovermeidung

Tritt der durch den Verkäufer eingeräumte sofortige Besitzübergang zeitlich lange vor der zu erwartenden Kaufpreisfälligkeit ein, sind zusätzliche Vorkehrungen zur Vermeidung der daraus entstehenden Risiken zu treffen.^[4]

Nutzungsentschädigung

In der Regel ist der Käufer für die Zeit seiner vorzeitigen Nutzung zur Entrichtung einer Nutzungsentschädigung, die sich an der Höhe der üblichen Kaltmiete orientiert, sowie der sonstigen objektbezogenen Nebenkosten seines Wohnens verpflichtet, ohne dass dadurch ein Mietverhältnis mitsamt sozialem Mieterschutz zustande käme. Er hat sich wegen dieser monatlich wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen sowie wegen der Verpflichtung zur Räumung bei Beendigung seines Besitzrechts der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde zu unterwerfen. Zugleich sollte der Verkäufer sich das Recht vorbehalten, im Fall eines bestimmten Rückstands hinsichtlich der vom Käufer zu zahlenden monatlichen Nutzungsentschädigung dessen Recht zum Besitz durch Kündigung beenden zu können. Darüber hinaus hat der Notar – zur Vermeidung einer ungesicherten Vorleistung des Verkäufers – darauf hinzuwirken, dass in diesem Fall der Verkäufer auch ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag erhält, damit dieser nicht tatenlos abwarten muss, bis die eigentliche Fälligkeit des Kaufpreises eintritt und der Käufer sodann (erwartungsgemäß) auch den Kaufpreis nicht zahlen kann.

Stichtagslösung für Übergabe

Häufig wird jedoch etwa wegen vereinfachter Abrechnung für die Übergabe des Grundbesitzes ein fester Stichtag (Quartals-, Monatsbeginn etc.) gewählt. Dann ist darauf zu achten, ob für den Zeitraum zwischen der Kaufpreiszahlung und dem festgelegten Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten ein (Zins-)Ausgleich erfolgen soll. Bei Baugrundstücken wird dem Verkäufer an einem sofortigen Übergang des Besitzes gelegen sein, da sie ihm keinerlei Nutzen, sondern lediglich Lasten bringen. Möglich ist aber auch die Trennung von Besitz-, Nutzen-, Lasten- und Gefahrenübergang. Will der Verkäufer das Hausgrundstück so verkaufen, wie es am Tag der Beurkundung "steht und liegt" (Gewährleistungsausschluss), soll die Übergabe aber erst nach der auf einen späteren Zeitpunkt vereinbarten Kaufpreiszahlung erfolgen, ist sofortiger Gefahrenübergang zu vereinbaren.

Vorsicht bei sofortiger Besitzübergabe leer stehender Gebäude

Beim Verkauf eines leer stehenden Gebäudes oder eines Baugrundstücks wird häufig die sofortige Besitzübergabe gewünscht. Dies kann zu Schwierigkeiten bei der Rückabwicklung des Vertrags führen, wenn der Käufer bauliche Veränderungen oder auch nur Renovierungsarbeiten durchführt, bevor der Kaufpreis bezahlt und der Vertrag rechtswirksam ist. In diesen Fällen ist zumindest eine vertragliche Regelung dahingehend zu treffen, dass der Käufer die Arbeiten auf eigene Kosten und eigenes Risiko vornimmt und keine Erstattung seiner Aufwendungen und Kosten vom Verkäufer verlangen kann, wenn der Vertrag aus Gründen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, nicht durchgeführt wird. Eine andere Möglichkeit, diese Risiken zu begrenzen, kann in der Hinterlegung des Kaufpreises vor Besitzübergang liegen.

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.1972, 13 U 32/72, NJW 1973 S. 146.

[2] ...