Grundstückskauf: Sonderfragen

Zusammenfassung

Überblick

Dieser Beitrag widmet sich den folgenden Themen, die beim Grundstückskauf Sonderfragen aufwerfen: Geschäftsunfähige, Minderjährige, rechtliche Betreuung, Erbengemeinschaft, Vorerbschaft, Testamentsvollstrecker, Nachlass- und Insolvenzverwalter.

1 Verfügungsbeschränkungen bei Geschäftsunfähigen und Minderjährigen

Eltern vertreten gemeinsam

Geschäftsunfähige und Minderjährige werden von ihren Eltern gemeinschaftlich vertreten. Ein Elternteil vertritt allein, soweit der andere verstorben oder ihm die elterliche Sorge übertragen ist oder ihm die Entscheidung vom Familiengericht übertragen wurde. Das nichteheliche, minderjährige Kind steht unter der elterlichen Sorge seiner Mutter^[1], es sei denn,

• beide Eltern haben eine Sorgerechtserklärung zur Übernahme der gemeinsamen Sorge abgegeben^[2] oder
• sie heiraten^[3] oder
• das Familiengericht überträgt auf Antrag eines Elternteils die elterliche Sorge ganz oder teilweise beiden Eltern gemeinsam.^[4]

Wollen die Eltern ein Grundstück an das Kind verkaufen oder von ihrem Kind kaufen, können sie das Kind insoweit nicht vertreten. Die Vertretung der Eltern ist darüber hinaus ausgeschlossen bei Rechtsgeschäften zwischen dem vertretenen Kind und einem Elternteil bzw. Verwandten der Eltern in gerader Linie wie Großeltern, Urgroßeltern etc.

Ergänzungspfleger

In diesen Fällen ist dem Kind vom Familiengericht ein Ergänzungspfleger zu bestellen.^[5] Eltern und Pfleger bedürfen sowohl zum Verkauf als auch zum Kauf eines Grundstücks für das minderjährige Kind der familiengerichtlichen Genehmigung.^[6]

[1] § 1626a Abs. 3 BGB.

[2] § 1626a Abs. 1 Ziff. 1 BGB.

[3] § 1626a Abs. 1 Ziff. 2 BGB.

[4] § 1626a Abs. 1 Ziff. 3 BGB.

[5] § 1909 Abs. 1 BGB.

[6] §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 5 BGB.

2 Verfügungsbeschränkung bei rechtlicher Betreuung

Betreuer

Kann ein Volljähriger aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten nicht besorgen, wird ihm vom Betreuungsgericht ein Betreuer bestellt, der ihn in seinem Aufgabenkreis vertritt.^[1] Durch die Anordnung einer Betreuung verliert der Betreute nicht die Fähigkeit, selbst rechtsgeschäftlich zu handeln. Das Betreuungsgericht kann jedoch zum Schutz des Betreuten anordnen, dass der Betreute zu einer Willenserklärung, die den Aufgabenkreis des Betreuers betrifft, dessen Einwilligung bedarf.^[2] In diesen Fällen bedarf der Verkauf oder Kauf eines Grundstücks der Zustimmung des Betreuers. In allen Fällen, in denen ein Betreuer bestellt ist, bedürfen der Verkauf und Kauf eines Grundstücks für den Betreuten der betreuungsgerichtlichen Genehmigung.

[1] § 1902 BGB.

[2] Einwilligungsvorbehalt gem. § 1903 BGB.

3 Erbengemeinschaft

Grundbuchberichtigung notwendig?

Eine Eintragung macht § 39 GBO davon abhängig, dass derjenige, dessen Recht betroffen wird, als Berechtigter eingetragen ist (sog. Voreintragungsgrundsatz). Veräußert eine Erbengemeinschaft ein Grundstück und ist im Grundbuch noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, muss eine Grundbuchberichtigung nicht durchgeführt werden^[1], wenn die Übertragung des Eigentums oder eine Vormerkung eingetragen werden soll, wohl aber, wenn der Verkäufer im wirtschaftlichen Interesse des Käufers ein Finanzierungsgrundpfandrecht bestellt. Die Erben müssen sich aber durch Vorlage einer Ausfertigung des Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit beglaubigter Abschrift der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts legitimieren.

Praxis-Tipp

Voreintragung der Verkäufer

Zumindest in den Fällen, in denen kein Erbschein, sondern ein notarielles Testament als Nachweis der Erbfolge vorgelegt wird, sollte der Käufer auf die Voreintragung der Verkäufer bestehen, weil nur in diesem Fall ein gutgläubiger Erwerb möglich ist, wenn sich später herausstellt, dass andere als die Verkäufer in Wirklichkeit Erben geworden sind.

[1] § 40 GBO.

4 Vorerbschaft

Verfügungen des Vorerben

Verfügungen des von seiner Beschränkung nicht befreiten Vorerben über Grundstücke sind im Fall des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen.^[1] Die Beschränkung durch eine angeordnete Nacherbschaft ist im Grundbuch zu vermerken.^[2] Veräußert also der nichtbefreite Vorerbe ein Grundstück, ist die Verfügung bis zum Eintritt des Nacherbfalls wirksam. Der Erwerber verliert jedoch sein Eigentum mit dem Eintritt des Nacherbfalls, es sei denn, sämtliche Nacherben^[3] haben der Veräußerung zugestimmt.

Nacherbe muss zustimmen

Daher ist die Zustimmung der Nacherben unbedingt einzuholen. Sind die Nacherben nicht namentlich benannt oder stehen sie noch nicht fest (z. B. "Nacherben sind meine bei Eintritt des Nacherbfalls vorhandenen Abkömmlinge"), ist für die unbekannten Nacherben ein Pfleger zu bestellen. Die entgeltliche Veräußerung eines Nachlassgrundstücks durch den befreiten Vorerben bedarf nicht der Zustimmung der Nacherben.^[4] Ein späterer Streit über die Entgeltlichkeit sowie Nachweisprobleme bezüglich der Entgeltlichkeit im Zusammenhang mit der Löschung des Nacherbenvermerks bei Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber lassen sich vermeiden, wenn der Nacherbe auch hier zust...