Zusammenfassung
Der Verkäufer ist vor allem interessiert an der Sicherung seines Kaufpreisanspruchs. Der Käufer wird zur pünktlichen Zahlung nicht zuletzt durch die Titulierung des Kaufpreiszahlungsanspruchs und durch die Vereinbarung eines Mindestschadens bei Verzug besonders angehalten.
Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen
Der Verzug ist in den §§ 284 ff. BGB, der Rücktritt in den §§ 323 ff. BGB geregelt. Die Vorschriften zum AGB-Recht finden sich in den §§ 305 ff. BGB.
1 Wann tritt Verzug ein?
Die Regelung
Der Käufer kommt mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Verkäufers nach Eintritt der Fälligkeit nicht zahlt (§ 286 Abs. 1 BGB). Ist für die Zahlung des Kaufpreises ein bestimmter Kalendertag im Vertrag festgelegt, kommt der Käufer gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung in Verzug. Gleiches gilt, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Spätestens kommt der Schuldner in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Forderungsaufstellung leistet (§ 286 Abs. 3 BGB).
In Grundstückskaufverträgen wird häufig ein bestimmtes Zahlungsziel kalendermäßig festgelegt, jedoch im Sicherungsinteresse des Käufers mit der Maßgabe relativiert, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, oder weitere Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. die Löschungsunterlagen für abzulösende Grundpfandgläubiger dem Notar vorliegen oder die Wohnung geräumt ist).
Formulierung einer Verzugsklausel
Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig am 20.5.2007, nicht jedoch vor Eintragung der Eigentumsvormerkung (oder: wenn bis dahin die Eigentumsvormerkung eingetragen ist).
Hier ist eine Mahnung erforderlich.[1] Nach der Schuldrechtsreform genügt zum Verzugseintritt, dass die Zeit der Leistung nach dem Kalender bestimmbar ist.
Eine Verzugsklausel in Grundstückskaufverträgen kann nunmehr wie folgt gefasst werden:
Der Käufer kommt in Verzug, wenn er nicht innerhalb 1 Woche nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars (oder: Eintragungsbekanntmachung durch das Grundbuchamt, betreffend die Eintragung der Auflassungsvormerkung) den Kaufpreis zahlt.
2 Verzugsregelung in Formularverträgen
Unwirksame Formularklausel
In sog. Formularverträgen i. S. d. § 305 BGB und in Verbraucherverträgen i. S. d. § 310 BGB ist wegen § 309 Nr. 4 BGB eine Bestimmung unwirksam, wonach der Käufer auch ohne Mahnung in Verzug gerät, obwohl nach § 286 Abs. 1 BGB eine Mahnung erforderlich ist. Außerhalb des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) kann vertraglich der Verzicht einer Mahnung für den Verzug vereinbart werden.
3 Verzugszins
Die gesetzliche Regelung der Verzugszinsen
Die Verzugszinsen betragen nach § 288 Abs. 1 BGB für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Letzterer wird jetzt in § 247 BGB definiert und wird am 1.1. und 1.7. eines jeden Jahrs angepasst.[1] Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB). § 288 BGB lässt den Gegenbeweis nicht zu, dass dem Gläubiger kein oder ein geringerer Schaden entstanden ist. Die Geltendmachung eines weiteren Verzugsschadens ist nicht ausgeschlossen (§ 288 Abs. 4 BGB), d. h. der Verkäufer kann einen weiteren Schaden geltend machen, der insbesondere in der Aufwendung von höheren Kreditzinsen entstehen kann.
Die Vereinbarung eines höheren als des gesetzlichen Verzugszinssatzes ist im Individualvertrag zulässig. Beim Formular- und Verbrauchervertrag ist das Klauselverbot des § 309 Nr. 5b BGB zu beachten, wonach dem anderen Vertragsteil ausdrücklich der Nachweis eines geringeren Schadens gestattet werden muss.
4 Rücktrittsrecht des Verkäufers
Das Recht des Verkäufers zum Rücktritt wegen Nichtzahlung des Kaufpreises setzt anders als unter dem alten § 326 BGB nunmehr nicht mehr Zahlungsverzug voraus. Vielmehr kann der Verkäufer gem. § 323 Abs. 1 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt hat und die Frist erfolglos abgelaufen ist. Neu ist, dass der Rücktritt nunmehr das Recht, Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, nicht ausschließt (§ 325 BGB). Der Verkäufer kann sich also bei Nichtzahlung des Kaufpreises durch Rücktritt vom Vertrag lösen und zugleich bei einer anderweitigen Veräußerung des Grundstücks zu einem geringeren Kaufpreis den Differenzbetrag als Schaden geltend machen. Hat der Gläubiger dem Schuldner eine angemessene Frist zur Erbringung der Leistung gesetzt, kann er auch nach Fristablauf immer noch Erfüllung verlangen. Das Erfüllungsverlangen führt nicht zur Unwirksamkeit des Rücktrittsrechts oder zum Erfordernis einer neuen Fristsetzung.[1]
5 Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags
Schwierige Fragen entstehen bei der scha...
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