Grundstückskauf: Grundzüge der Sachmängelhaftung

Zusammenfassung

Das Kaufvertragsrecht hat durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts eine grundlegende Neukonzeption erfahren. Sach- und Rechtsmängel werden nunmehr nach dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht behandelt. Der erste Schritt hierzu war die Änderung des § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat. Dadurch wird die Lieferung einer mangelfreien Sache zu einer vertraglichen Pflicht, deren Verletzung eine Pflichtverletzung i. S. d. Grundtatbestands des Leistungsstörungsrechts in §§ 280 ff. BGB ist. Die Verschaffung der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln wird im neuen Recht zur vertragstypischen Pflicht beim Kaufvertrag.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Das Kaufvertragsrecht ist in den §§ 433 ff. BGB geregelt. In den §§ 320 ff. und § 280 BGB finden Sie die wesentlichen Vorschriften des Leistungsstörungsrechts.

1 Schuldrechtsmodernisierungsgesetz

Seit dem 1.1.2002 ist das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft. Das davor geltende Gewährleistungsrecht des BGB unterschied eine Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel und für Sachmängel. Da die alte Rechtslage nach dem Überleitungsrecht noch für alle vor dem 1.1.2002 abgeschlossenen Verträge gilt, wird ihre Darstellung im Folgenden noch beibehalten. Gleichzeitig wird aber das seit dem 1.1.2002 für dann neu abgeschlossene Verträge geltende Recht dargestellt.

2 Grundzüge der gesetzlichen Regelung

Das besondere Gewährleistungsrecht für Sachmängel in den bisherigen §§ 459 ff. BGB a. F. fällt weg. Das Rechtsinstitut der Wandlung wird beseitigt. An deren Stelle tritt ein gestufter Katalog der Ansprüche und Rechte des Käufers in §§ 437 ff. BGB, der für Rechts- und Sachmängel in gleicher Weise gilt.

Der Käufer kann nunmehr

• Nacherfüllung verlangen,
• bei deren Scheitern vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern und
• Schadensersatz verlangen (auch nach Rücktritt oder Minderung),

wenn der Verkäufer die Lieferung der mangelhaften Sache (Pflichtverletzung) zu vertreten hat.

2.1 Verschulden des Verkäufers

Der Verkäufer hat den Mangel zu vertreten, wenn ihm ein zumindest fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden kann. Das vorwerfbare Verhalten kann in der Verursachung des Mangels liegen oder in einem pflichtwidrigen Unterlassen, das den Mangel herbeigeführt hat.^[1] Der Käufer kann ferner bei einer vom Verkäufer zu vertretenden Pflichtverletzung Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Verkäufers nicht erreicht worden.

[1] Zum Ganzen siehe Lorenz, NJW 2007, S. 1 ff.

2.2 Angleichung Kauf- und Werkvertragsrecht

Weitgehend angeglichen werden die Mängelansprüche des Kauf- und Werkvertragsrechts. Vor allem entfällt die bisher äußerst problematische Unterscheidung zwischen Mangel- und Mangelfolgeschaden.

2.3 Positive Forderungsverletzung

Mit der Pflichtverletzung i. S. d. § 280 BGB sind auch die Fälle positiver Forderungsverletzung (p. V. V.) erfasst.

2.4 Zugesicherte Eigenschaft

Die zugesicherte Eigenschaft (§§ 459 Abs. 2, 463, 468 BGB a. F.) verschwindet im Gesetz. An ihre Stelle kann ein für die Beschaffenheit der Sache vom Verkäufer übernommene Garantie treten (§ 443 BGB). Soweit eine Garantie übernommen worden ist, wird vermutet, dass ein während ihrer Geltungsdauer auftretender Sachmangel die Rechte aus der Garantie zur Folge hat (§ 443 Abs. 2 BGB).

2.5 Minderung

Die Minderung (§ 441 Abs. 1 Satz 1 BGB) als besonderes kaufrechtliches Rechtsinstitut bleibt in etwas veränderter Gestalt erhalten. Sie wird aber nunmehr zum Gestaltungsrecht.

2.6 Verjährung

Von besonderer Bedeutung ist die Neuregelung der Verjährung der Ansprüche des Käufers wegen eines Rechts- oder Sachmangels. Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren bei einem Verkauf von Grundstücken mit Baubestand, gleichgültig ob Altbau oder Neubau, die Ansprüche grundsätzlich in 5 Jahren. In allen übrigen Fällen, also bei unbebauten Grundstücken (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB), in 2 Jahren. Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe. Die Verjährungsfrist gilt für Mangelschäden und Mangelfolgeschäden. Anders als die regelmäßige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) beginnt sie unabhängig von der Kenntnis des Käufers vom Mangel. Bei arglistigem Verschweigen tritt an die Stelle der 2-Jahresfrist die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB von 3 Jahren, die allerdings erst mit Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an erlöschen (§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

2.7 Überarbeitung der Vertragsklauseln

Die üblichen Vertragsklauseln zur Sachmängelhaftung bedurften nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts einer grundlegenden Überarbeitung. Den Begriff "Gewährleistung" gibt es im neuen Recht nicht mehr. Auch die zugesicherte Eigenschaft verschwindet aus dem Gesetz. An ihre Stelle tritt die Übernahme einer Garantie.

3 Haftungsausschluss nach neuem Recht

3.1 Individualvertrag

Im Individualvertrag ist ein vollständiger Haftungsausschluss für Sachmängel eines Altbaus, das heißt nunmehr für den Anspruch des Käufers auf Nacherfüllung (Nachbesserung, Minderung, Rücktritt, Schadens...