Grundstückskauf: Getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme

Zusammenfassung

Die Beurkundung eines Vertrags in der Weise, dass nur ein Vertragsteil auftritt und ein Angebot abgibt, der andere Vertragsteil dann in einer anderen Verhandlung (meist vor einem anderen Notar) die Annahme des Angebots beurkunden lässt, erschwert zumindest die Belehrung des Annehmenden.

1 Aufspaltung in Angebot und Annahme

Nur ausnahmsweise

Zwar ist die Belehrung des Notars durch die Errichtung zweier notarieller Niederschriften hier – anders als bei der Beurkundung mit vollmachtlosem Vertreter – gesichert. Insbesondere hat der die Annahme beurkundende Notar alle Belehrungs- und Beratungspflichten auch bezüglich des Angebots. Jedoch besteht die Beurkundung der Annahme im Grundsatz lediglich in der Bejahung des Angebots. Die Angebotsurkunde, welche die eigentlichen Vertragsbestimmungen enthält, wird nicht mehr verlesen. Fragen ergeben sich erfahrungsgemäß erst bei dem Verlesen des Vertragstextes durch die Bewusstmachung des Vertragsinhalts. Gerade darin liegen die Bedenken gegen eine systematische Aufspaltung eines Vertrags in Angebot und Annahme.

Die Alternative, anstelle der nicht anwesenden Vertragspartei einen Vertreter ohne Vertretungsmacht auftreten zu lassen, ist nicht nur wegen der höheren Kosten (zusätzliche Kosten der Genehmigungsurkunde, 5/10 für den Entwurf und 1/4 für die Beglaubigung), sondern auch wegen der Kritik der Rechtsprechung an dieser atypischen Form der Beurkundung^[1] bedenklich.

[1] BayObLG, Beschluss v. 30.4.1993, 3Z BR 49/93, MittRhNotK 1993 S. 199.

1.1 Aufspaltung bei verschiedenen Wohnsitzen zweckmäßig

Aufspaltung bei verschiedenen Wohnsitzen

Die Aufspaltung in Angebot und Annahme kann jedoch im Einzelfall zweckmäßig und sachlich geboten sein. Hauptfall einer getrennten Beurkundung ist, wenn die Vertragsbeteiligten wegen verschiedener Wohnsitze nicht gleichzeitig an einem Beurkundungstermin teilnehmen können oder ein Beteiligter aus persönlichen Gründen (z. B. berufs-, urlaubs- oder krankheitsbedingt) einen gemeinsamen Beurkundungstermin nicht wahrnehmen kann. Wird eine Eigentumswohnanlage bundesweit vertrieben, können regelmäßig weder die Käufer zum Zentralnotar noch der Verkäufer zu allen Notarterminen seiner in verschiedenen Orten wohnenden Käufer kommen.

1.2 Vorgehensweise

In solchen Fällen muss das Angebot vom Erwerber abgegeben und vom Veräußerer angenommen werden, nicht umgekehrt. Weil Beratungs- und Vorlesungspflicht weitgehend miteinander korrespondieren, ist durch dieses Verfahren die Belehrung und Beratung des belehrungsbedürftigeren Teils in höherem Maß sichergestellt. Er hat leichter die Möglichkeit, durch Änderungen und Ergänzungen den Inhalt des Vertrags mitzubestimmen. Es verstößt deshalb gegen § 17 Abs. 2a BeurkG, wenn das Angebot vom Bauträger, Initiator, Treuhänder oder gewerbsmäßigen Immobilienverkäufer abgegeben wird und der belehrungsbedürftigere Erwerber die Annahme erklären soll, wenn nicht der das Angebot beurkundende Notar durch – dem Verlesen des Vertragsinhalts gleichwertige – Maßnahmen sichergestellt hat, dass der Zweck der notariellen Beurkundung für beide Vertragsteile erreicht wird.

Der die Annahme beurkundende Notar darf allerdings die Annahmebeurkundung nicht ablehnen, bloß weil das Angebot unter Verstoß gegen § 17 Abs. 2a BeurkG errichtet wurde.^[1]

Im Übrigen kann er dem Käufer auch dadurch helfen, dass er den Text des Angebots als Anlage i. S. d. § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG der Annahmeniederschrift beifügt und dem Käufer mitvorliest und somit eine ausreichende Belehrung auch über den in der Angebotsurkunde enthaltenen Vertragstext gewährleistet.

[1] Winkler, MittBayNot 1999, S. 17; a. A. Brambring, Beck'sches Notarhandbuch A I Rn. 383.

2 Das Angebot

Angebot

Das Angebot kann wahlweise vom Verkäufer oder vom Käufer ausgehen. Es wird üblicherweise unterteilt in das eigentliche Angebot, beinhaltend die Annahmefrist, die Bedingungen der Annahme, ggf. die Bewilligung der Vormerkung und den vollständigen Inhalt des angebotenen Kaufvertrags, der meist als Anlage gem. § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG beigefügt wird.

Macht der Verkäufer das Angebot, ist sicherzustellen, dass die Unterwerfungserklärung bezüglich der Kaufpreiszahlung vom annehmenden Käufer selbst erklärt wird, da sie als prozessuale Willenserklärung nicht durch Angebot und Annahme zustande kommen kann.^[1] Deshalb sollte der Verkäufer die Unterwerfung zur Bedingung der Annahme machen, was allerdings kostenrechtlich dazu führt, dass die Annahmeerklärung nicht eine 5/10, sondern eine 10/10 Gebühr auslöst.

Sicherung durch Vormerkung möglich

Der Verkäufer kann bereits in der Angebotsurkunde die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Angebotsempfängers bewilligen, da auch künftige Ansprüche durch Vormerkung gesichert werden können. Dabei ist nach der Auffassung des BGH^[2] die zur Sicherung des künftigen Übereignungsanspruchs eingetragene Vormerkung auch dann insolvenzfest, wenn die Annahme des Vertragsangebots nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgt. Wird die Vormerkung bereits aufgrund des Vertragsangebots eingetragen, besteht die Gefahr, dass bei Nichtannahme des Angebots die Löschung schwierig wird und dem Verkäufer eine weitere Ve...