Grundstückskauf: Finanzierung und Sicherung des Kaufpreises / 4 Übernahme von Grundschulden in dinglicher Haftung

Nicht mehr valutierte Grundschuld

Ist bereits eine nicht mehr valutierte Grundschuld eingetragen, so wird häufig aus Kostengründen deren Bestehenbleiben und Übernahme durch den Käufer in dinglicher Haftung zur Neuvalutierung vereinbart. Im Hinblick auf eine vorangegangene Abtretung, Pfändung oder Verpfändung der Rückübertragungsansprüche und Nebenrechte ist die Übernahme einer Grundschuld für den Käufer nicht risikolos.

Praxis-Tipp

Versicherung des Verkäufers

Es empfiehlt sich deshalb die Aufnahme einer Versicherung des Verkäufers im Kaufvertrag, dass die Eigentümerrechte weder abgetreten noch verpfändet sind.^[1]

Noch valutierte Grundschuld

Ist die zu übernehmende Grundschuld noch valutiert, so müssen zunächst die gesicherten Verbindlichkeiten – regelmäßig unter Mitwirkung eines Notars oder einer Bank als Treuhänder – aus Kaufpreismitteln abgelöst werden.

Nichtvalutierungserklärung und Änderung der Zweckbestimmungserklärung

In allen Fällen ist durch Vorlage einer Nichtvalutierungserklärung des Gläubigers sicherzustellen, dass die zu übernehmende Grundschuld keine Forderung des Gläubigers mehr sichert. Erst dann ist sie zur Neuvalutierung des Käufers geeignet. Ist das den Kaufpreis finanzierende Kreditinstitut nicht zugleich Gläubiger der eingetragenen Grundschuld, hat der Verkäufer das eingetragene Kreditinstitut zu veranlassen, die nicht valutierte Grundschuld an das finanzierende Kreditinstitut abzutreten. Darüber hinaus fordert der Schutz des Verkäufers die Aufnahme einer Zweckbestimmungserklärung bezüglich der zu übernehmenden Grundschuld, dass bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises die zu übernehmende Grundschuld ausschließlich zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung verwendet werden darf.

[1] Reithmann, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl. 2001, Rn. 321.