Vertrag Käufer – Kreditinstitut
Vollziehungshindernis für Grundbuchamt
Die Verpfändung des schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs an den Kreditgeber des Käufers kommt vor allem in folgenden Fällen in Betracht:
- Der Verkäufer kann die erforderlichen Grundpfandrechte nicht bestellen (z. B. Gemeinde, Kirche).
- Der Verkäufer will die zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Grundpfandrechte wegen der oben unter Ziff. 1.2 beschriebenen Restrisiken nicht bestellen.
- Die sofortige Grundschuldbestellung ist wegen Verkaufs einer noch zu vermessenden Teilfläche nicht möglich.
Die Verpfändung erfolgt durch Vertrag zwischen dem Käufer und dem Kreditinstitut (§ 1274 BGB) und ist grundsätzlich formlos möglich. Sie ist perfekt, wenn sie dem Verkäufer angezeigt ist (§ 1280 BGB). Lässt der Verkäufer das Kaufgrundstück auf (§§ 1281, 1282 BGB), entsteht kraft Gesetzes für den Pfandgläubiger eine Sicherungshypothek (§ 1287 Satz 2 BGB).
Was macht die Praxis?
In der Praxis wird vielfach nur die Verpfändungserklärung des Käufers beurkundet. Dann ist noch die formlose Annahme durch das Kreditinstitut erforderlich. Die Verpfändung kann und wird auch regelmäßig – auf Antrag – bei der Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt, wenn ein vormerkungsgesicherter Anspruch verpfändet wird.
Die Eintragung des Verpfändungsvermerks erzeugt zwar keinerlei Rechtswirkungen im Verhältnis zum Käufer. Sie ist aber dennoch von erheblicher Bedeutung, da nach der ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur das Grundbuchamt eine ohne Mitwirkung des Pfandgläubigers zwischen Verkäufer und Käufer erklärte Auflassung nicht vollziehen darf.[1] Die Verpfändung des Auflassungsanspruchs soll nur der Zwischensicherung des Kreditgebers bis zur Eintragung der Grundschuld dienen. Außerdem soll allein die vom Käufer bestellte Grundschuld, nicht aber die Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen werden. Nur deshalb bewilligt der Kreditgeber mit der Zustimmung zur Auflassung die Löschung des bei der Vormerkung eingetragenen Verpfändungsvermerks unter dem Vorbehalt, dass die vom Käufer bestellte Grundschuld an der ausbedungenen Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Zugleich stellt er klar, dass ein Antrag auf Eintragung der Sicherungshypothek nicht gestellt wird.
Notarielle Praxis
Die schwerfällige und kostenintensive Mitwirkung des Kreditgebers bei der Auflassung versucht die notarielle Praxis dadurch entbehrlich zu machen, dass die Verpfändung des Auflassungsanspruchs auflösend bedingt wird und schon dann erlischt, wenn die Grundschuld des Käufers dem Grundbuchamt vorliegt und den ausbedungenen Rang erhalten kann. Nach ständiger Rechtsprechung des BayObLG wird dadurch die Mitwirkung des Kreditgebers aber nicht entbehrlich.[2]
Keine vergleichbare Sicherheit
Die Verpfändung des Übereignungsanspruchs bringt dem Kreditgeber keine vergleichbare Sicherheit wie eine noch vom Verkäufer bestellte Grundschuld.
Der Pfandgläubiger kann sich weder darauf verlassen, dass der Anspruch wirksam begründet worden ist, noch dass er fortbesteht. Insbesondere kann der Kaufvertrag noch vor Entstehung des Pfandrechts aufgehoben und können die Ansprüche abgetreten, bereits verpfändet oder die Abtretung ausgeschlossen worden sein. Der verpfändete schuldrechtliche Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag bestimmt den Wert des Pfandrechts und demnach die Sicherheit des Kreditgebers.
Voraus-setzungen
Sicherheit bringt die Verpfändung des Auflassungsanspruchs erst, wenn
- die Bezahlung des Kaufpreises gewährleistet,
- die Auflassungsvormerkung rangrichtig eingetragen ist,
- Vorkaufsrechte nicht bestehen,
- sämtliche Genehmigungen vorliegen und
- ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht vereinbart ist.
Viele Kreditinstitute lehnen deshalb die Verpfändung des Auflassungsanspruchs als Realkreditsicherung ab. Eigenständige Bedeutung verbleibt ihr regelmäßig nur bei der Finanzierung einer noch nicht vermessenen Teilfläche, wo eine andere Kreditsicherung praktisch nicht möglich ist.
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