Rechtswirksamer Kaufvertrag
Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV). Erforderliche öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Genehmigungen müssen vorliegen. Dies muss dem Erwerber vom Notar schriftlich bestätigt werden. Dem Bauträger darf kein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt sein. Wird dem Käufer ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt, darf der Verkäufer ohne Sicherheitsleistung keine Zahlungen des Käufers annehmen. Der Käufer hat insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht.[1]
Baugenehmigung erteilt
Die Baugenehmigung muss erteilt sein. Ist landesrechtlich eine Baugenehmigung nicht erforderlich (sog. Kenntnisgabeverfahren), ist Voraussetzung, dass
von der Baurechtsbehörde bestätigt worden ist, dass
aa) nach den baurechtlichen Vorschriften die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf oder
wenn eine derartige Bestätigung (wie in Baden-Württemberg) nicht vorgesehen ist, vom Bauträger bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf
und nach Eingang dieser Bestätigung beim Erwerber mindestens 1 Monat vergangen ist (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV).
Dingliche Absicherung
Der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers muss dinglich abgesichert sein. Es muss also eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein. Bei der Veräußerung von Wohnungs-/Teileigentum müssen die Wohnungs-/Teileigentumsgrundbücher angelegt und die Vormerkung an der ausbedungenen Rangstelle eingetragen sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV).
Freigabe des Kaufobjekts
Soweit der verkaufte Grundbesitz mit einem Globalgrundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist, muss die Freigabe des Kaufobjekts aus dieser Belastung sichergestellt sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV). Dies kann durch befreiende (Teil-)Schuldübernahme, Vorlage einer Löschungsbewilligung oder Pfandfreigabeerklärung, durch Rangrücktritt der Globalgrundschuld hinter die Auflassungsvormerkung des Käufers geschehen oder – und das ist beim Bauträgervertrag in der Praxis die Regel – durch Abgabe einer schuldrechtlichen Freistellungsverpflichtung der Bank. Darin hat sich die Bank gegenüber dem Käufer zu verpflichten, das Kaufobjekt aus der Belastung freizugeben, wenn der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist. Geschuldet ist nur der Betrag, der sich ergibt, wenn alle Gegenforderungen des Erwerbers aus der Nicht- oder Schlechterfüllung des Vertrags abgezogen werden. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 MaBV geleisteten Zahlungen bis zur Höhe des anteiligen Werts des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Das Risiko der Überzahlung trägt also der Erwerber. Im Vertrag ist zu regeln, ob eine Freistellungsverpflichtung mit oder ohne einen solchen Rückzahlungsvorbehalt als vertragsmäßig gilt.[2] Liegen die erforderlichen Erklärungen der Gläubiger bei Vertragsbeurkundung vor, muss auf sie im Vertrag Bezug genommen werden. Liegt die Freistellungsverpflichtungserklärung dagegen noch nicht vor, muss der Bauträgervertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Aushändigungspflicht des Bauträgers und auf den notwendigen Inhalt der Verpflichtungserklärung enthalten (§ 3 Abs. 1 Satz 5 MaBV).
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt WohnungsWirtschafts Office Professional. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen